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¨Expresar, comunicar y difundir los informes, textos, estudios y bases geográficas que respaldan al Plan Territorial El Hoyo¨

jueves, 1 de marzo de 2012

Texto Tentativo Inicial de Ordenanza

Plan territorial: ANTEPROYECTO

(Basado en las propuestas efectuadas por los participantes de las diversas reuniones coordinadas por el Prof. Mauro Cesetti)
Redactado por José Bondel - Presidente del HCD de El Hoyo

CAPÍTULOS DE ESTA ORDENANZA:

I) Principios rectores del Plan Territorial y zonificación (Artículos Nº 1 al 10).
II) Sobre los fraccionamientos en general (Artículos Nº 11 al 23).
III) Fraccionamientos en la zona de preservación ambiental (Artículos Nº 24 al 27).
IV) Fraccionamientos en la zona rural (Artículos Nº 28 al 36)
V) Fraccionamientos en zonas de poblados rurales ( Artículos Nº 37 al 40)
VI) Definiciones (Artículo Nº 41)
VII) Normas complementarias (Artículos Nº 42 al 56)

Total de páginas: ….

ANEXOS

I) Planos de zonificación. (Total de páginas:…)
II) Usos permitidos, condicionados y prohibidos. (Total de páginas:…)
III) Clasificación de depósitos (Total de páginas:…)
IV) Consejo de Gestión Territorial (Total de páginas:…)

Visto,
La ley de Corporaciones Municipales XVI Nº 46, y

Considerando,
Que durante las audiencias públicas y los debates originados por el proyecto de un nuevo Código de Planeamiento para El Hoyo en el año 2008, así como en las reuniones efectuadas a partir del segundo semestre del año 2009, predominó la opinión de que las zonas aptas para la producción agropecuaria deben se destinadas a ese fin, regulando además aquellas consideradas de interés turístico y sectores que merecen ser preservados, sobre la base del respeto y cuidado del ambiente, además de buscar que el poblamiento sea realizado de manera tal de lograr un estilo de vida vinculado con lo que la naturaleza nos brinda.
Que este cuerpo deliberativo coincide con esta opinión.
Que el coordinador del proyecto del Plan Territorial ha entregado al HCD la propuesta elaborada con todos aquellos que quisieron y pudieron participar en la misma.
Que se plantea una nueva zonificación que surge por la aplicación de los Principios Rectores del Plan Territorial teniendo en cuenta las condiciones objetivas de cada lugar.
Que se proponen pautas básicas sobre el uso y ocupación del suelo.
Que para lograrlo resulta necesario establecer reglas y condiciones basadas en los Principios Rectores del Plan Territorial.

POR ELLO
El HCD sanciona con fuerza de Ordenanza

El PLAN TERRITORIAL DE EL HOYO

CAPÍTULO I: Principios rectores del Plan Territorial y zonificación

Artículo Nº 1: Se establece como objetivo principal que guiará a la gestión pública municipal y al uso del suelo de los pobladores el de “asegurar/cuidar el respeto hacia la naturaleza/paisaje, los derechos de los habitantes a la dignidad, la calidad de vida y un ambiente sano, el estilo de vida rural y la viabilidad de la estructura agraria basada en pequeños productores y el disfrute del lugar de parte de los pobladores y visitantes/turistas”.

Artículo Nº 2: El objetivo principal, mencionado en el artículo anterior, implica reconocer y considerar los siguientes principios rectores en toda norma o acción pública o privada que tenga implicancias en el territorio.
a) Respetar y cuidar el ambiente, sus elementos y dinámicas.
b) Preservar los aspectos territoriales que constituyen la base de las actividades económicas locales, en particular la tierra cultivable, los atractivos turísticos y el paisaje.
c) Propiciar un poblamiento tal que preserve un estilo de vida vinculado al contacto con la naturaleza, a la actividad agro-ganadera, a la cultura rural, al disfrute del paisaje-escenario.

Artículo Nº 3: Declárase de interés público el cumplimiento en todo el ejido municipal de El Hoyo de los principios rectores del Plan Territorial.

Artículo Nº 4: El área de tierras, dependiente del departamento ejecutivo municipal (DEM) será la Autoridad de Aplicación de esta ordenanza.

Artículo Nº 5: En el ejido municipal de El Hoyo, teniendo en cuenta los principios rectores mencionados en el artículo Nº 2, se establece la siguiente zonificación:

a) Zona urbana o poblado central (CEN).
b) Zonas de preservación ambiental (AMB) con dos sub-zonas
c) Zonas rurales (RUR) con dos sub-zonas.
d) Zonas de Poblados Rurales (POB).
e) Zona Industrial (IND)
Los sectores correspondientes a cada zona, se encuentran detallados en el Anexo I de esta ordenanza. En la zona RUR, no se encuentran diferenciadas las sub-zonas, para ello se deberá proceder de acuerdo a lo establecido en el artículo Nº 33 de esta ordenanza.

Artículo Nº 6: La CEN se rige por lo establecido en la ordenanza 014/2009 o la/s que eventualmente la/s reemplacen.

Artículo Nº 7: En la AMB, se establecen dos sub-zonas:
I) AMB 1 con uso restringido, que comprende todos los faldeos que conforman el valle a partir de la cota de 400 (cuatrocientos) metros sobre el nivel del mar (m.s.n.m.)
En esta sub-zona podemos encontrar:
1) Bosques nativos y plantaciones forestales
2) Nacientes de cursos de agua
3) Áreas de reservas.

II) AMB 2 con uso de bajo impacto, que comprende los sectores que estén por debajo de la cota de 400 m.s.n.m. y que no estén en otras zonas.
Esta sub-zona comprende aquellos sectores en los que se encuentran:
1) Bosques nativos y plantaciones forestales.
2) Cursos, masas de agua y sus costas.
3) Áreas protegidas y/o de reservas.

Artículo Nº 8: En la RUR, se establecen dos sub-zonas:

I) RUR 1 con suelos aptos para la actividad agropecuaria
En esta sub-zona podemos encontrar:
1) Suelos aptos para la agricultura.
2) Otros factores naturales apropiados (agua, heliofanía, pendiente),
3) Lugares que no presentan riesgos ambientales graves (erosión, anegamiento).
II) RUR 2 con suelos poco aptos para la actividad agropecuaria, pero con valor escénico/paisajístico.

Artículo Nº 9: Los POB, comprende lugares
1) Donde ya existe alguna aglomeración de viviendas.
2) Donde haya servicios (salón comunitario, espacios públicos, comercios, servicios públicos).
3) Donde no se afecte tierra con aptitud agrícola.
4) Donde no se afecte zonas de preservación ambiental.
5) Donde no haya riesgo ambiental (derrumbes, anegamientos).
6) Donde se disponga tierra fiscal no ocupada cercana.

Artículo Nº 10: La IND, se rige por lo establecido en la ordenanza Nº…/.. o la/s que eventualmente la/s reemplacen.



CAPÍTULO II: Sobre los fraccionamientos en general

Artículo Nº 11: Se entenderá por fraccionamiento a toda subdivisión de tierras. La superficie mínima que se permitirá será la establecida para cada zona. Se aceptará hasta el 10% en menos de las medidas mínimas exigidas únicamente aplicables hasta para dos fracciones contiguas.

Artículo Nº 12: Toda propuesta de fraccionamiento obtendrá su aprobación provisoria una vez que cuente con el visto bueno de la Autoridad de Aplicación y el referendo del Honorable Concejo Deliberante (HCD) con los 2/3 de votos favorables del total de concejales, momento a partir del cual podrá proceder de acuerdo a lo establecido en el artículo Nº 18 de esta ordenanza. Esta norma es aplicable para las zonas AMB 1 y 2, POB y RUR 1 y 2, debiendo ser presentado bajo la forma de un proyecto, acompañado de su respectivo croquis de mensura, teniendo que cumplir además con los requisitos descriptos en este capítulo. La aprobación final se hará una vez cumplido lo establecido en los siguientes artículos de este Capítulo.

Artículo Nº 13: De una parcela se pueden separar fracciones para acrecentar otras colindantes, siempre que la parcela cedente quede con las dimensiones mínimas establecidas en esta norma. Se admite el englobamiento de parcelas aún cuando la parcela resultante no se ajustara a las disposiciones de esta norma.

Artículo Nº 14: Cada fracción resultante deberá tener salida independiente a la vía pública, no pudiendo resultar de dicho fraccionamiento parcelas aisladas sin acceso independiente, como así mismo no se podrá perjudicar a las propiedades linderas, para lo cual a criterio del propietario u ocupante reconocido, se deberá optar entre:
a- Cesión gratuita de tierras para calle pública.
b- Servidumbre de paso gratuita.
Dichos accesos deberán constar expresamente en el plano de mensura del fraccionamiento a aprobar.
En los cruces de calles se dejarán ochavas de 4 m de lado cuando las líneas municipales concurrentes formen un ángulo entre 135° y 50°. Cuando el ángulo sea menor de 50° los lados de la ochava serán de 8m.

Artículo Nº 15: Las calles públicas que se proyecten, para ser aprobadas deberán:
1) Respetar el trazado oficial establecido a nivel municipal, si correspondiera.
2) Favorecer una correcta conectividad con el trazado ya existente a juicio fundado de área de Obras Públicas Municipal, el que deberá dar su conformidad.
3) Asegurar el tránsito y el libre escurrimiento de aguas sin afectar parcelas existentes o creadas.
4) Los fraccionamientos con frentes a rutas nacionales o provinciales, deberán evitar la salida directa a las mismas de la totalidad de los lotes debiendo proyectar una calle lateral, la cual se regirá según reglamentación de Vialidad vigente.

Artículo Nº 16: Las dimensiones, pendientes máximas, perfiles, rasantes y pavimentos de las calles públicas, deberán cumplir con las normas específicas reglamentadas por la Dirección de Vialidad.

Artículo Nº 17: El ancho mínimo de vía pública será de 15 metros en calles. Cuando se establezcan servidumbres de paso, deberán tener un ancho mínimo de 7,50 metros (siete metros y medio).Éstas se autorizarán únicamente para el acceso de una parcela que no cuente con otra salida transitable a la vía pública.

Artículo Nº 18: Para obtener la aprobación final del proyecto de fraccionamiento el propietario u ocupante reconocido del suelo deberá proceder previamente, a su cargo, a:
a) la apertura de calles o servidumbres de paso si correspondiera, el movimiento de suelos, el enripiado, la realización de alambrados reglamentarios, la construcción de alcantarillas reglamentarias u otras soluciones de pavimentación admitidas. Correrá por cuenta de la municipalidad el mantenimiento de tales vías una vez obtenida la aprobación final del fraccionamiento, debiendo a partir de ese momento ser transferidas gratuitamente al municipio.
b) La realización del tendido para la provisión de energía eléctrica de acuerdo a la normativa vigente. Para ello deberá contar con la aprobación fehaciente del proyecto del organismo correspondiente.
c) La colocación de la cañería y accesorios necesarios para conectarse a la red de agua potable, si la hubiera.
El estado no está obligado a brindar los servicios de energía eléctrica y agua potable cuando por su prestación pueda perjudicarse o disminuirse la calidad y seguridad de los mismos al resto de la población

Artículo Nº 19: En cualquier fraccionamiento que implique la apertura de cualquier calle o camino, público o privado, la autoridad de aplicación deberá exigir un Estudio de Impacto Ambiental, realizado por profesionales habilitados en la provincia, previo a la apertura del mismo, para determinar su viabilidad o los aspectos que deberían tenerse en cuenta para ello. Tales trazas constituyen potenciales vías públicas, con posibles afectaciones topográficas y ambientales que deben ser evaluadas.

Artículo Nº 20: Siendo información pública de libre acceso los mapas de zonas anegables y/o mallinosas (incluidos en el Anexo I de esta Ordenanza), los fraccionamientos en zonas potencialmente inundables serán responsabilidad exclusiva del presentante del fraccionamiento. El municipio no extenderá certificados de no inundabilidad a particulares.

Artículo Nº 21: Los fraccionamientos por aplicación de la ley de Propiedad Horizontal solo se autorizarán en la zona urbana y en aquellos fraccionamientos preexistentes en cualquier zona, donde el área municipal de tierras no encuentre una mejor alternativa para regularizar el dominio de la tierra ante situaciones de hecho ocurridas antes de diciembre del año 2009 por aplicación de la ordenanza Nº…/2011. Para su aprobación deberán cumplir con los dispuesto en el artículo siguiente y obtener la aprobación del HCD con al menos los 2/3 de los votos favorables.

Artículo Nº 22: Todo propietario que efectué ante el municipio presentaciones de proyectos con aplicación de la ley de Propiedad Horizontal Nº 13512, deberá expresamente sujetarse a las exigencias y requerimientos que a tales fines se enuncian en a continuación:
1) Certificado de dominio e inhibición, expedido por el Registro de la Propiedad.
2) Proyectos de obras de saneamiento o hidráulicas aprobados por Entidad pertinente....................., adjuntándose comprobante correspondiente.
3) Proyecto del sistema de provisión de agua potable y evacuación de líquidos cloacales aprobado por Servicios Públicos municipales
4) Proyecto de la red de circulación y de las obras viales a realizar aprobado por la comuna.
5) Proyecto de la red de energía eléctrica domiciliaria e iluminación que será aprobado por el ente prestatario del servicio debiendo ser la instalación subterránea.
6) Planos de obra de prototipo de viviendas aprobados por la comuna y reglamento de copropiedad y administración.
7) Compromiso de forestación de la media calle perimetral a ceder si correspondiera, en el que se determinen las especies arbóreas, aprobado por la comuna.
8) Reglamento urbanístico y de edificación al cual deberán ajustarse los edificios a construir, en el que se establezcan; indicadores urbanísticos, tipos de vivienda, materiales, altura máxima de edificación, retiros y toda otra norma que se considere conveniente para la obtención de una tipología edilicia adecuada al predio, aprobado por la municipalidad.
9) Plano del proyecto urbanístico definitivo, según mensura, en el que conste: balance de superficies, F.O.S., F.O.T., número de viviendas unifamiliares o multifamiliares, firmado por los profesionales actuantes y aprobado por la municipalidad.
10) Memoria descriptiva definitiva, firmada por los profesionales actuantes, según sus incumbencias.
11) Cesión de calles perimetrales o colectoras las cuales deberán acreditarse con plano de mensura aprobado por el área de Catastro Municipal.
12) Informe de Impacto ambiental aprobado por Ministerio de Economía, Servicios y Obras Públicas o ente provincial competente.

Artículo Nº 23: Los fraccionamientos que se propongan por aplicación de la ex ley 4142 sobre loteos agreste y aldeas turísticas no se autorizarán en las zonas CEN, AMB 1, RUR 1, POB e IND, requiriendo contar para su aprobación en las demás zonas, con un informe favorable de la CGTH y una ordenanza aprobada con al menos el voto favorable de los 2/3 del total de concejales.


CAPÍTULO III: Fraccionamientos en la zona de preservación ambiental


Artículo Nº 24: En la zona AMB 1, se deben respetar los siguientes patrones en cuanto a fraccionamientos y edificaciones:
a) Superficie mínima de 100 (cien) hectáreas. Se aceptará hasta el 10% en menos de las medidas mínimas exigidas únicamente aplicables hasta para dos fracciones contiguas.
b) Lado mínimo 15 (quince) metros lineales.
c) Retiro de frente 10 (diez) metros lineales.
d) Retiro lateral mínimo, 10 (diez) metros lineales.
e) Retiro de fondo, 50 (cincuenta) metros lineales.
f) FOS (factor de ocupación del suelo): 0.04% (cuatro centésimos por ciento).
g) FOT (factor de ocupación total): 0.08% (ocho centésimos por ciento).
h) FDH (factor de densidad habitacional): Hasta cuatro unidades habitacionales cada 100 hectáreas.
i) Altura máxima: 8 (ocho) metros.
j) Cantidad de niveles: planta baja y primer piso.

Artículo Nº 25: En la zona AMB 2, se deben respetar los siguientes patrones en cuanto a fraccionamientos y edificaciones:
a) Superficie mínima de 10 (diez) hectáreas. Se aceptará hasta el 10% en menos de las medidas mínimas exigidas únicamente aplicables hasta para dos fracciones contiguas.
b) Lado mínimo 15 (quince) metros lineales.
c) Retiro de frente 10 (diez) metros lineales.
d) Retiro lateral mínimo, 10 (diez) metros lineales.
e) Retiro de fondo, 50 (cincuenta) metros lineales.
f) FOS (factor de ocupación del suelo): 0.4% (cuatro décimos por ciento).
g) FOT (factor de ocupación total): 0.8% (ocho décimos por ciento).
h) FDH (factor de densidad habitacional): Hasta cuatro unidades habitacionales cada 10 hectáreas.
i) Altura máxima: 8 (ocho) metros.
j) Cantidad de niveles: planta baja y primer piso.

Artículo Nº 26: En los fraccionamientos preexistentes en la zona AMB, de superficies menores a la mínima permitida se establecen las siguientes pautas:

a) No se autorizarán nuevas construcciones cuando las existentes a la fecha de la promulgación de esta ordenanza superen el FOS, FOT y FDH establecido para la zona. La autoridad de aplicación, en un plazo de………………….., deberá llevar un registro de la cantidad de construcciones existentes a la fecha de la promulgación de esta ordenanza, así como el FOS, FOT Y FDH en cada caso.
b) Lado mínimo 15 (quince) metros lineales.
c) Retiro de frente 10 (diez) metros lineales.
d) Retiro lateral mínimo, 10 (diez) metros lineales.
e) Retiro de fondo, 20 (veinte) metros lineales.
f) FOS (factor de ocupación del suelo): 2% (dos por ciento).
g) FOT (factor de ocupación total): 4% (cuatro por ciento).
h) FDH (factor de densidad habitacional): Una unidad habitacional cada 10 (diez) hectáreas en AMB1 y una cada 2 (dos) hectáreas en AMB 2.
i) Altura máxima: 8 (ocho) metros.
j) Cantidad de niveles: planta baja y primer piso.

Artículo Nº 27: Cuando por razones topográficas y/o técnicas propias de alguna fracción, pueda demostrarse que lo requerido en ítems: c), d) y e) de los artículos Nº 24, 25 y 26 requiere modificaciones, la persona interesada deberá solicitar y fundamentar los motivos, debiendo la Autoridad de Aplicación dictaminar al respecto, requiriendo para ser aprobadas en cada caso particular, contar con el voto favorable de los 2/3 del total de integrantes del HCD y la promulgación de la ordenanza respectiva.


CAPÍTULO IV: Fraccionamientos en la zona rural (RUR)

I) Sub-zona rural 1 (RUR 1)


Artículo Nº 28: En la Sub-zona RUR 1, cada fracción resultante deberá contener al menos 1 (una) hectárea de tierra apta para cultivo.

Artículo Nº 29: En la Sub-zona RUR 1, se deben respetar los siguientes patrones en cuanto a fraccionamientos y edificaciones:
a) Superficie mínima de 2 (dos) hectáreas. Se aceptará hasta el 10% en menos de las medidas mínimas exigidas únicamente aplicables hasta para dos fracciones contiguas.
b) Lado mínimo 15 (quince) metros lineales.
c) Retiro de frente 10 (diez) metros lineales.
d) Retiro lateral mínimo, 10 (diez) metros lineales.
e) Retiro de fondo, 10 (diez) metros lineales.
f) FOS (factor de ocupación del suelo): 1,5% (uno y medio por ciento)
g) FOT (factor de ocupación total): 3% (tres por ciento)
h) FDH (factor de densidad habitacional): Hasta cuatro unidades habitacionales cada dos hectáreas.
i) Altura máxima: 8 (ocho) metros.
j) Cantidad de niveles: planta baja y primer piso.
El FOS no incluye las superficies correspondientes a galpones destinados a guardar maquinarias rurales, forrajes y/ o albergar animales, así como tampoco invernáculos.


Artículo Nº 30: En los fraccionamientos preexistentes de superficie menor a la mínima permitida en la sub-zona RUR 1, no se autorizarán nuevas construcciones cuando las existentes a la fecha de la promulgación de esta ordenanza superen el FOS, FOT y FDH establecido para la zona. La autoridad de aplicación, en un plazo de………………….., deberá llevar un registro de la cantidad de construcciones existentes a la fecha de la promulgación de esta ordenanza, así como el FOS, FOT Y FDH en cada caso. Para el resto se establecen las siguientes pautas:

a) Cuando el fraccionamiento sea de 1.000 m² o menor:
1- Retiro de frente 5 (cinco) metros lineales.
2- Retiro lateral mínimo, 3 (tres) metros lineales
3- Retiro de fondo, 5 (cinco) metros lineales.
4- FOS (factor de ocupación del suelo): 15% (quince por ciento)
5- FOT (factor de ocupación total): 30% (treinta por ciento)
6- FDH (factor de densidad habitacional): una unidad habitacional
7- Altura máxima: 8 (ocho) metros.
8- Cantidad de niveles: planta baja y primer piso.

b) Cuando el fraccionamiento sea superior a 1.000 m² y hasta 2.500 m²:
1- Retiro de frente 10 (diez) metros lineales.
2- Retiro lateral mínimo, 5 (cinco) metros lineales
3- Retiro de fondo, 8 (ocho) metros lineales.
4- FOS (factor de ocupación del suelo): 10% (diez por ciento)
5- FOT (factor de ocupación total): 20% (veinte por ciento)
6- FDH (factor de densidad habitacional): hasta dos unidades habitacionales
7- Altura máxima: 8 (ocho) metros.
8- Cantidad de niveles: planta baja y primer piso.

c) Cuando el fraccionamiento sea superior a 2.500 m² y hasta 9.000 m²:
1- Retiro de frente 10 (diez) metros lineales.
2- Retiro lateral mínimo, 8 (ocho) metros lineales.
3- Retiro de fondo 10 (diez) metros lineales.
4- FOS (factor de ocupación del suelo): 5 (cinco por ciento)
5- FOT (factor de ocupación total): 10% (diez por ciento)
6- FDH (factor de densidad habitacional): hasta tres unidades habitacionales
7- Altura máxima: 8 (ocho) metros.
8- Cantidad de niveles: planta baja y primer piso.

e) Para fraccionamientos superiores a 9.000 m² rigen las pautas fijadas en el artículo Nº 29.

Artículo Nº 31: Cuando por razones topográficas y/o técnicas propias de alguna fracción, pueda demostrarse que lo requerido en ítems: a) 1, 2 y 3; b) 1, 2,y 3; c) 1, 2,y 3 del artículo anterior requiere modificaciones, la persona interesada deberá solicitar y fundamentar los motivos, debiendo la autoridad de aplicación dictaminar al respecto, requiriendo para ser aprobadas en cada caso particular, contar con el voto favorable de los 2/3 del total de integrantes del HCD y la promulgación de la ordenanza respectiva.

II) Sub-zona rural 2 (RUR 2)

Artículo Nº 32: En la sub-zona RUR 2, (o de Interés Paisajístico) cada fracción resultante deberá contener al menos una hectárea de tierra con poca o baja aptitud para la actividad agropecuaria.

Artículo Nº 33: Cualquier persona que considere que toda o parte de su parcela ubicada en la zona RUR (ya sea ocupante reconocido o propietario), se encuentra en la sub-zona RUR 2, podrá solicitar autorización para su reconocimiento o deslinde cuando correspondiera, a la Autoridad de Aplicación, acompañando el pedido por un informe efectuado por profesionales del INTA o del MIAG avalando la solicitud al respecto. Ésta deberá ser elevada al HCD requiriendo para su aprobación contar con los 2/3 de los votos favorables del total de concejales.

Artículo Nº 34: En la sub-zona RUR 2, se deben respetar los siguientes patrones en cuanto a fraccionamientos y edificaciones:
a) Superficie mínima de 1 (una) hectárea. Se aceptará hasta el 10% en menos de las medidas mínimas exigidas únicamente aplicables hasta para dos fracciones contiguas.
b) Lado mínimo 15 (quince) metros lineales.
c) Retiro de frente 10 (diez) metros lineales.
d) Retiro lateral mínimo, 6 (seis) metros lineales.
e) Retiro de fondo, 6 (seis) metros lineales.
f) FOSV (factor de ocupación del suelo para vivienda del propietario o encargado): 1,5% (uno y medio por ciento)
g) FOST (factor de ocupación del suelo para edificaciones destinadas al turismo): 7,5% (cinco por ciento)
h) FOTV (factor de ocupación total vivienda): 3% (tres por ciento)
i) FOTT (factor de ocupación total para edificaciones destinadas al turismo turístico): 15% (quince por ciento)
j) FDH (factor de densidad habitacional):
k) Altura máxima en vivienda y edificaciones: 8 (ocho) metros.

Artículo Nº 35: En los fraccionamientos preexistentes en la sub-zona RUR 2 de superficie menor a la mínima permitida se establecen las siguientes pautas:

a) Cuando el fraccionamiento sea de 1.000 m² o menor:
1- Retiro de frente 5 (cinco) metros lineales.
2- Retiro lateral mínimo, 3 (tres) metros lineales
3- Retiro de fondo, 5 (cinco) metros lineales.
4- FOS (factor de ocupación del suelo): 12% (doce por ciento)
5- FOT (factor de ocupación total): 24% (veinticuatro por ciento)
6- FDH (factor de densidad habitacional): una unidad habitacional
7- Altura máxima: 8 (ocho) metros.
8- Cantidad de niveles: planta baja y primer piso.

b) Cuando el fraccionamiento sea superior a 1.000 m² y hasta 2.500 m²:
1- Retiro de frente 10 (diez) metros lineales.
2- Retiro lateral mínimo, 5 (cinco) metros lineales
3- Retiro de fondo, 8 (ocho) metros lineales.
4- FOS (factor de ocupación del suelo): 8% (ocho por ciento)
5- FOT (factor de ocupación total): 16% (dieciocho por ciento)
6- FDH (factor de densidad habitacional): hasta dos unidades habitacionales
7- Altura máxima: 8 (ocho) metros.
8- Cantidad de niveles: planta baja y primer piso.

c) Cuando el fraccionamiento sea superior a 2.500 m² y hasta 6.000 m²:
1- Retiro de frente 10 (diez) metros lineales.
2- Retiro lateral mínimo, 5 (cinco) metros lineales.
3- Retiro de fondo 10 (diez) metros lineales.
4- FOS (factor de ocupación del suelo): 4 (cuatro por ciento)
5- FOT (factor de ocupación total): 8% (ocho por ciento)
6- FDH (factor de densidad habitacional): hasta tres unidades habitacionales
7- Altura máxima: 8 (ocho) metros.
8- Cantidad de niveles: planta baja y primer piso.

d) Para fraccionamientos superiores a 6.000 m² rigen las pautas fijadas en el artículo Nº 34.

Artículo Nº 36: Cuando por razones topográficas y/o técnicas propias de alguna fracción, pueda demostrarse que lo requerido en ítems: a) 1, 2 y 3; b) 1, 2,y 3; c) 1, 2,y 3 del artículo Nº 35 requiere modificaciones, así como los ítems c), d) y e) del artículo Nº 34, la persona interesada deberá solicitar y fundamentar los motivos, debiendo la autoridad de aplicación dictaminar al respecto, requiriendo para ser aprobadas en cada caso particular, contar con el voto favorable de los 2/3 del total de integrantes del HCD y la promulgación de la ordenanza respectiva.

CAPÍTULO V: Fraccionamientos en zonas de poblados rurales (POB)

Artículo Nº 37: Los POB que reconoce la corporación municipal de El Hoyo son aquellos de existencia real al momento de ser propuesta esta ordenanza y de los que pudieran eran ser reconocidos en virtud de haber sido presentados en tiempo y forma cuando el municipio se encontraba adherido a la ex ley Nº 4142. En base a lo mencionado más arriba el municipio reconoce los siguientes POB:
a) El fraccionamiento de Catarata Norte originado por subdivisiones efectuadas por los descendientes de………….Delgado y Batiuk.
b) El barrio El Sauzal, camino a El Desemboque
c) El fraccionamiento del Rincón de Lobos originado por subdivisiones efectuadas por los descendientes de……….
d) El barrio “El Mosquetal o La Mosqueta”, en Pedregoso norte.
e) Los fraccionamientos de El Pedregoso sur.
f) Los fraccionamientos propuestos en tiempo y forma basados en la adhesión que tuvo el municipio a la ex ley Nº 4142 y que manifiesten su intención de ser incorporados como un POB, quedando en este caso la obligación de proveer los servicios (agua, luz, alumbrado público), la apertura de calles y sistemas de tratamiento de efluentes a cargo del presentante. En este caso se exigirá la aprobación técnica del proyecto por el área de Obras Públicas municipal y la promulgación de una ordenanza con la conformidad de los 2/3 del total de concejales del HCD.

Artículo Nº 38: En las zonas poblados rurales se deben respetar los siguientes patrones en cuanto a fraccionamientos y edificaciones:
a) Superficie mínima 1000 m². Se aceptará hasta el 10% en menos de las medidas mínimas exigidas únicamente aplicables hasta para dos fracciones contiguas.
b) Lado mínimo 15 (quince) metros lineales.
c) Retiro de frente 4 (cuatro) metros lineales.
d) Retiro lateral mínimo, 5 (cinco) metros lineales.
e) Retiro de fondo, 10 (diez) metros lineales.
f) FOS (factor de ocupación del suelo): 15% (quince por ciento)
g) FOT (factor de ocupación total): 30% (treinta por ciento)
h) FDH (factor de densidad habitacional): dos viviendas
i) Altura máxima: 8 (ocho) metros.
j) Cantidad de niveles: planta baja y primer piso.

Artículo Nº 39: En los fraccionamientos preexistentes en las zonas poblados rurales de superficie menor a la mínima permitida se establecen las siguientes pautas:
a) Retiro de frente 5 (cinco) metros lineales para nuevas construcciones.
b) Retiro lateral mínimo, 3 (tres) metros lineales para nuevas construcciones.
c) Retiro de fondo, 5 (cinco) metros lineales para nuevas construcciones.
d) FOS (factor de ocupación del suelo): 30% (treinta por ciento)
e) FOT (factor de ocupación total): 60% (sesenta por ciento)
f) FDH (factor de densidad habitacional): una unidad habitacional
g) Altura máxima: 8 (ocho) metros.
h) Cantidad de niveles: planta baja y primer piso.

Artículo Nº 40: Cuando por razones topográficas y/o técnicas propias de alguna fracción, pueda demostrarse que lo requerido en los ítems referidos a retiros de frente, lateral y de fondo, requiera modificaciones, la persona interesada deberá solicitar y fundamentar los motivos, debiendo la autoridad de aplicación dictaminar al respecto. Para poder ser aprobadas las modificaciones para cada caso particular, se requiere el voto favorable de al menos los 2/3 del total de integrantes del HCD y la promulgación de la ordenanza respectiva.


CAPÍTULO VI: Definiciones


Artículo Nº 41: Definiciones:
a) Se denomina Retiro de Frente a la distancia fijada entre la Línea Municipal y la Línea de Fachada de Frente.
b) Línea Municipal es aquella que deslinda la parcela de la vía pública actual o la línea señalada por la Municipalidad para una futura vía pública.
c) Se denomina Retiro Lateral a la distancia fijada entre las líneas divisorias Laterales de la parcela y la línea de Fachada Lateral.
d) Se denomina Retiro de Fondo a la distancia fijada entre la Línea Divisoria de Fondo de parcela y la Línea de Fachada de Frente Interno.
j) Las parcelas encuadradas dentro del régimen de condominio deberán contar con el consentimiento escrito previo del total de los propietarios para la aprobación municipal de edificaciones secundarias.
m) Se denomina Factor de Ocupación del Suelo (FOS) a la relación entre la proyección sobre la cota media del terreno natural de las superficies cubierta y semicubiertas edificadas y la superficie total de la parcela.
n) No será computable para el FOS toda superficie conformada por voladizos, aleros o salientes menores de sesenta centímetros (0,60 metros) desde el plano límite de la edificación y los halles fríos.
ñ) Se denomina Factor de Ocupación Total (FOT) a la relación entre las superficies cubiertas y semicubiertas máximas edificadas y/o a edificar y la superficie de la parcela.
o) A los efectos del cómputo de superficie cubierta edificada, no será considerada como tal la correspondiente a:
I) Aquellas superficies, como ser: gabinetes, tanques y todo servicio común que no puedan interpretarse como local habitable.
II) Las plantas libres, entendiéndose como tal a la totalidad de la superficie ubicada en cualquier nivel, que no puedan interpretarse como locales habitable y que cuenten con dos lados abiertos como mínimo.
III) Los halles de acceso y distribución, los halles fríos, las circulaciones comunes y las escaleras
p) Se denomina Factor de Densidad Habitacional (FDH) a la relación entre una unidad habitacional y la superficie de terreno.
q) Como mínimo, el setenta y cinco por ciento (75%) de la superficie total de la cubierta deberá tener una pendiente mínima de veinte grados sexagesimales (20º).
r) Solo podrán ubicarse por encima de la altura máxima permitida: tanques de distribución de agua, antenas para uso exclusivo del inmueble, pararrayos y conductos, chimeneas, instalaciones de acondicionamiento de aire y parapetos de carga.
Los paramentos verticales envolventes de dichos volúmenes deberán ser tratados con los mismos materiales y terminaciones de las correspondientes fachadas, con las cuales deberán formar una unidad de composición arquitectónica.


CAPÍTULO VII: Normas complementarias

Artículo Nº 42: Cuando por razones fundadas, el municipio o alguna institución oficial, necesite destinar tierras con algún fin específico de interés público, como ser, puestos sanitarios, depósitos para redes de distribución de agua, plantas reguladoras de gas, espacios para Juntas Vecinales, corralones municipales, canteras o cualquier otra necesidad relacionada con el interés general, en cualquier zona del ejido municipal, podrá hacerlo sin tener en cuenta lo normado en esta ordenanza en lo que se refiere a la superficie mínima de cada zona, así como el FOS, FOT y FDH establecido. Para ello emitirá una Resolución el DEM al respecto, que deberá ser refrendada por el HCD para ser válida.

Artículo Nº 43: Toda parcela o lote colindante con ríos y/o lagos, tendrá una franja de restricción constructiva de acuerdo a lo establecido en el Código Civil con respecto a la línea de ribera. El profesional que realice la mensura correspondiente, deberá registrar esta circunstancia en las mensuras que realice. Dentro del espacio comprendido por la franja de Restricción constructiva, no se permitirá la realización de ningún tipo de construcciones, sean cubiertas, semicubiertas o descubiertas, que requieran o no aprobación municipal y aun cuando sean temporarias o provisorias, exceptuando los cercos que delimiten la propiedad, rampas para el acceso de embarcaciones y los caminos internos.

Artículo Nº 44: Todo manejo forestal, raleo, poda o cualquier otra intervención sobre la vegetación arbórea y/o arbustiva que se pretenda realizar sobre la franja de restricción constructiva debe ser aprobada por el Ente competente y deberá contar con el visado del departamento Ejecutivo Municipal.

Artículo Nº 45: Todo manejo de suelo, extracción o incorporación de material y también en los casos que sea necesario realizar movimientos de suelo para la construcción de caminos vehiculares internos, será obligatoria para cualquier particular, la presentación del proyecto en escala, presentando planos suscriptos por profesional habilitado, con curvas de nivel cada 0,50 m de los perfiles actuantes y los proyectados, un informe de impacto ambiental con ubicación e identificación de las especies arbustivas y arbóreas existentes.

Artículo Nº 46: Con el fin de evitar conflictos, en las zonas donde confluyen las zonas rurales y urbanas, los propietarios del Sector Urbanizado no tendrán derecho a reclamo alguno, por las eventuales molestias que pudieran ocasionar las actividades propias del ámbito rural siempre y cuando se respeten los siguientes aspectos:
a) La utilización de productos agroquímicos y biocidas, según la ex Ley Provincial N° 4073, deberán respetar los establecido en la ordenanza Nº…/10.
b) las instalaciones y alojamientos de animales y que no estén construidos a la fecha de promulgación de la presente ordenanza, deberán ubicarse a por los menos 80 mts. (ochenta metros) de todo lote lindero a la zona CEN, debiendo contar con tratamiento de efluentes y el manejo adecuado del estiércol y otros residuos orgánicos, de manera tal que no se transformen en focos de multiplicación de insectos y alimañas, para evitar constituirse en potenciales generadores de fuentes sépticas y generadoras de olores desagradables. En las instalaciones preexistentes el DEM deberá fijarles un plazo razonable, que no podrá exceder un año, para que se adecuen a esta disposición, debiendo reglamentar los tiempos y las sanciones correspondientes en caso de incumplimiento.
c) las colmenas deberán situarse a por lo menos 50 metros (cincuenta metros) de todo lote lindero a la zona urbana.

Artículo Nº 47: En la zona RUR, cuando existieran fraccionamientos preexistentes de superficies menores a las establecidas en esta ordenanza, deberán respetase los criterios establecidos en el artículo anterior en sus incisos a), b) y c).

Artículo Nº 48: Los depósitos, que comprenden aquellas construcciones cuyo objeto es el almacenaje, guarda, custodia, clasificación y distribución de bienes, productos y mercaderías con exclusivo suministro a mayoristas, instaladores, fabricantes, distribuidores y, en general, los almacenes sin servicio de venta directa al público, se clasifican en el siguiente artículo. Se exceptúan los depósitos anexos a otros usos no industriales.

Artículo Nº 49: Según el tipo de productos permitidos para su almacenaje, los depósitos se subdividen en:
Depósitos tipo de productos a almacenar
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Artículo Nº 50: Los tipos de productos a almacenar en los depósitos se especifican en el Anexo III – Clasificación de Depósitos.

Artículo Nº 51: Los usos permitidos o no en el área rural y sus definiciones figuran en el Anexo II de la presente ordenanza.

Artículo Nº 52: En los casos de incumplimiento o violación de la normativa establecida por esta Ordenanza, la Autoridad de Aplicación procederá de la siguiente manera:
a) Intimará fehacientemente a la/s persona/s ocupante/s o propietarias a ajustarse a lo establecido en esta ordenanza en un plazo perentorio, que no podrá superar los seis meses. Además
b) Aplicará una multa equivalente al 20% del valor de mercado del m² de construcción (fijado por la Cámara provincial correspondiente u organismo similar) sobre la superficie excedida en lo que se refiere al FOS y/o el FOT y/o el FDH establecido para la zona, en el caso de incumplir el plazo fijado por aplicación del inciso anterior.
c) Aplicará una multa equivalente al triple del impuesto a los bienes raíces o al correspondiente al uso de tierras fiscales del predio involucrado, sin ningún tipo de descuentos, al que haya incumplido cualquiera de los demás aspectos normados en esta ordenanza no mencionados en el inciso anterior.
d) Cualquier nuevo fraccionamiento que no respete el procedimiento establecido en esta ordenanza, deberá ser declarado ilegal mediante Resolución del DEM. Si se tratara de tierras fiscales se procederá de acuerdo a lo establecido en la ordenanza general respectiva. Si fueran propietarios, el fraccionamiento no será aprobado y se los intimará a retrotraer lo efectuado de inmediato, so pena del inicio de acciones judiciales al respecto y la aplicación de una multa idéntica a la dispuesta en el inciso c).

Artículo Nº 53: El DEM reglamentará lo pertinente para hacer cumplir al artículo anterior.

Artículo Nº 54: Créase el Consejo de Gestión Territorial” cuyas atribuciones y funciones se describen el Anexo IV de esta ordenanza.

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