Espere... Cargando

Mientras se hunde nuestro ingenuo barquito pof pof*

No llegamos a estos valles antes de la máquina a vapor, a lomo de mula cargando nada, apenas aquello vital.
Llegamos en el siglo XX, con topadoras, máquinas viales, tractores y mucho afán. Ansia y Aceleración.
Llegó la ruta y, dividiendo al valle como un enorme dique, dejó correr el tranquilo vivir campestre por sus aliviadores, estancando la dañina urbanización.
Cada semana llegan 10 familias a instalarse y nada señala que se estén ampliando los servicios. Los loteos crecen pero no se cambian los troncales de agua potable para mejorar el abastecimiento, simplemente se agregará otro y otro barrio más a una red ya colapsada. En Bolsón hablan de 350 okupaciones.
Día tras día cantidad de viviendas se suman a recibir del tendido eléctrico sin miras a que se realice un completo mantenimiento y cambio de troncales. Simplemente se agrega y agrega. El tendido, en estado muy deteriorado y dentro de contextos riesgosos, seguirá aumentando conexiones para cortar el suministro a cada rama que golpee la línea.
A este tranco, no dentro de mucho, tendremos todos los servicios en colapso con los impactos ambientales y sociales que ello significa. Pero la urgencia siempre supera la importancia.
Llenaremos de barrios sin cloacas ni agua potable ni electricidad garantizada en un valle bajo, anegado, influído por su cauce principal, el curioso río Epuyén, rodeado de enormes cordilleras con pendientes escarpadas capaces de conducir y concentrar grandes caudales de aguas y acarreos en corto tiempo. Estamos concentrando aceleradamente edificaciones dentro de un valle de aprox. 4000 hectáreas sobre bajos anegados o sobre conos de deyección de arroyos torrenciales o dentro de sitios altamente erosivos, porque la urgencia es sacar ventaja ya, para algunos, o el maquillaje la justicia social, arrastrando a todos con el argumento de ¨necesidades¨ y ¨derechos¨ que no son ni del valle, ni del río, ni de los bosques nativos, ni de las montañas que nos rodean ni de las Aguas que tanto alarde ecológico hacemos de que debemos cuidar, simplemente de simplificar la dádiva compra voto sin considerar las consecuencias.

Debiéramos no perder perspectiva y tener presente de continuo que habitamos un valle bajo, pequeño, frágil y lleno de riesgos y amenazas... pero no nos resulta posible corriendo tras el acelerado ensueño de nuestros afanes desarrollistas.

Entre las políticas forestales, que desde que arribaron a la zona traslocaron el carácter chacarero/granjero/ganadero de cordilleras a cambio de llevarse toda la madera nativa de buena calidad para convertirnos en madereros y plagarnos forestaciones del fosfopino exótico, que no sólo nos ha calcinado cantidad de laderas y de casas por su alta combustibilidad sino que promete invadirlo todo, incluso más allá del timberline. Nuestros nietos verán los pinitos entre los riscos de las cumbres!

Pero entendamos bien lo que afirmamos. Señalamos una política establecida desde larga data que ha conducido al desmadre de descuido de nuestros bosques forestados a la par de nuestra penetración con el desarrollo y los afanes dentro de las interfases descuidadas con falta de adecuada limpieza. Limpieza para la cual siempre faltó presupuesto desde el estado provincial. Que esto no ha sido causa de la últimas gestiones ni de autoridades específicas en cada gestión sino de una corriente de trabajo de larga data que conocemos viene mejorando lentamente e intentando ayudar contra todo lo errado en el pasado.

Tampoco es culpa de nadie que la zona se haya vuelto codiciada para tantos inmigrantes de otros sitios, no siendo tan grande como algunos la imaginan. Nadie tiene la culpa de que los herederos de los viejos chacareros hoy se hayan convertido en propietarios con ansia e intención inmobiliaria entre el sostenido desaliento a la producción agropecuaria y los tentadores valores que han alcanzado los lotes y terrenos a esta altura de los tiempos. Con la tendencia global a crecer y desarrollarse es lógico que quién tenga tierra improductiva y ansíe prosperar desee sacarle provecho inmobiliario y mejorar su existencia.  

Pero lo cierto, es que esta TENDENCIA INSTALADA Y CRECIENTE DESDE QUE LLEGÓ LA RUTA (hace 29 años)NO ES CULPA DE NADIE. ES UNA TENDENCIA, ESO ES. COMO UNA OLA DE MAR.
¿SERÍA POSIBLE ACASO CONTENER Y REORIENTAR O FRENAR UNA SIMPLE OLA DE MAR MEDIA, no hablo de un tsunami, sino de una simple ola de mar?
ni con un millón de chinos entrenados y abrazados.
Al no encontrarle un nombre a esta tendencia inaplazable, la he llamado la AITU.
No imagino cómo justificaremos en el futuro ante las generaciones venideras nuestra contradicción de haber tenido una ¨gallina de los huevos de oro¨ que era nuestro paisaje, nuestra calidad ambiental y nuestra tranquilidad social, una ¨Gema Verde¨como alguna vez la calificamos y haber permitido ponernos de acuerdo para asesinarla, sin considerar sus consecuencias. Pero sabemos que estas cosas siempre se imaginan lejanas, aunque obvias se nos enrostren, y nunca se justifican, los espacios verdes van quedando olvidados bajo el cemento y las aguas en el lugar que les imponemos diariamente en nuestro cotidiano vivir, actitud que refleja nuestra encandilante contradicción cuando nos reunimos para reclamar en asambleas con pancartas que señalan salvadoras:

¨CUIDEMOS EL AGUA¨ .

Dos asuntos que quitan potencia al esfuerzo vecinal por planificar el desarrollo:

1    Por un lado vecinos representados por vecinos concernidos involucrados en los planes que aprueban el Cuidado del Territorio y su Ordenamiento en términos generales mostrándose respetuosos de la identidad y de los ambientes naturales pero que a nivel individual, no estarán dispuestos a que mediante un concejo de vecinos les pongan limitantes a la hora de decidir qué hacer respecto a sus terrenos y propiedades en lo que respecta a uso y edificación. A este aspecto lo hemos constatado en diversas oportunidades lo que permite inferirlo como regla general.

Y como regla general, por estos motivos y respecto a las actuales ordenanzas existentes de planificación, es que nos encontramos con tal cantidad de excepciones, precisamente porque no se verifica voluntad ni capacidad de ajustarse a lo convenido.

Por el otro lado encontramos a gobiernos municipales que no van a estar dispuestos a tener que ceder autoridad y capacidad de decisión y gestión ante limitantes impuestos por consejos consultivos vecinales existiendo por ley el Concejo Deliberante Municipal cuyos miembros han sido nombrados por votación en elecciones públicas. Inaceptable superposición de roles para cualquier decisor actual, además de la confirmación basada en los hechos de que los consejos consultivos en lugar de ayudar, terminan por empañar los asuntos incapaces de gestionar y resolver los problemas territoriales. Prueba que verifica esta afirmación respecto a los concejos consultivos vecinales como ejemplo cercano a citar son los sucesivos y devastadores incendios forestales ocurridos y gestados dentro del área de la ¨Reserva de Usos Múltiples Lago Epuyén¨, donde no se logró oportunamente impulsar la limpieza del combustible acumulado de pinares sucios durante décadas para que casi todos los bosques nativos vecinos se les quemaran, destruyendo reductos de nativas consecuencia de la intensidad y avance de la quema debido a los resinosos pinares. Si admitimos que lograron frenar el avance de embarcaciones a motor, pero no advertimos ningún gesto respecto la actual proliferación masiva de pinos que como pastizales cubren los suelos del contexto, que en el estado de pequeñez actual pueden ser sacados a mano, mientras que dentro de un par de años, habrá que entrar como en cañales, pero con motosierra para poder pasar, ya que conocemos que esos pinos ultracombustibles, al crecer de manera tan concentrada, tienden a elevarse velozmente en busca de luz, transformándose de pequeño pastizal fácil de extraer a mano en una masa de varas firmemente enraizadas  muy difíciles de despejar sin uso de herramientas mecánicas. 

foto reciente de los bosques quemados de Puerto Patriada

 Y de las recomendaciones técnicas respecto a los riesgos erosivos… mejor no profundizar, ya que bastó que publicáramos el mapa de riesgo erosivo donde para que se estableciera un desarrollo de exagerada concentración de edificaciones exactamente bajo el salto del arroyo La Catarata, dentro del espacio más dinámico y vulnerable del cono de deyección de un arroyo torrencial donde se han producido aludes devastadores en un pasado bastante cercano. Referencia: Viejo Aserradero de Breide

Esta claro asimismo que gran parte de la comunidad está dispuesta a defender la ruralidad, la ecología, atender a los riesgos y querer conservar el estilo de vida hasta tanto no le signifique la imposición de no poder disponer a propio criterio de las propiedades que ocupan. A nivel individual, a la hora de sacar provecho generalmente olvidamos al paisaje, la calidad ambiental y la tranquilidad social que estamos quebrantando, aunque ello signifique obvia deformación, empobrecimiento del conjunto o exposición a riesgo al futuro desarrollo si fuera el caso.
De todo esto fuimos oportunamente alertados y no apelamos a la sensatez, pudimos verlo venir y tuvimos oportunidad de tratarlo antes de que entrara en la existencia pero decidimos seguir. Ahora me temo que en adelante avanzaremos hacia una inaplazable remediación.

Entonces, ante esta tendencia inapelable e inaplazable solo nos queda observar y contemplar en silencio la agilidad con que avanzan los hechos y comenzar a considerar otro modo más eficiente de encausar el Ordenamiento y Planificación que pretendemos para nuestro pequeño valle, antes de que sea demasiado tarde.
*llámase barquito pof pof a aquellos pequeños barquitos de lata con forma de remolcadorcito de color verde pelela impulsados por una vela con los que jugábamos - los hoy jóvenes otoñales de la década de 1950 como quién redacta -  de niños en las bañaderas de nuestras casas mientras nuestras madres nos enjabonaban. 

Barquito pof pof

al menos... ATIENDAN, OBSERVEN Y RESPETEN EL RIESGO EROSIVO!

A LA HORA DE PERMITIR NUEVOS MINIFUNDIOS EN EL HOYO.

Llamado a la Reflexión a las Autoridades Municipales.
Muchas laderas de las cordilleras que rodean nuestro valle presentan SEVERAS PENDIENTES, con roquedales fracturados, despeñaderos, cavas y regueros. Nuestro valle descubre el semblante subyacente de intensos conos de deyección, asuntos que no debemos desconocer ni desatender a la hora de permitir nuevos loteos y urbanizaciones sobre el valle bajo.
Si estamos totalmente incapacitados para evitar los incendios forestales, POR FAVOR, INTENTEMOS EVITAR EL RIESGO EROSIVO.

Si luego de dos incendios sucesivos y devastadores no existe la menor disposición por parte de los organismos responsables provinciales por siquiera limpiar una hectárea de fosfopinar extrasucio, sometiéndonos en adelante a la constante de vivir rodeados de creciente combustible; a la hora de derogar ordenanzas de planeamiento ambiental y de dar curso a la catarata de minifundizaciones que con obvio frenesi inmobiliario proponen cantidad de vecinos, entre herederos de chacras originales y nuevos compradores, todos sometidos a la fiebre de la AITU (Acelerada e Incontenible Tendencia Urbanizante), rogamos a las autoridades que, a la hora de analizar permitir nuevos minifundios, que POR FAVOR TENGAN EN CUENTA EL MAPA DE RIESGO EROSIVO para EVITAR INSTALAR MAYOR CANTIDAD DE PERSONAS EN SITIOS CON SEMEJANTE TIPO DE AMENAZA.
No olvidemos que habitamos una zona sísmica.
50 personas bajo riesgo erosivo, un problema
500 personas bajo riesgo erosivo, un drama
5000 personas bajo riesgo erosivo, una catástrofe.
NO LA INCENTIVEMOS CON DECISIONES IGNORANTES DEL ESPACIO QUE HABITAMOS.

Como lo afirmamos antes y hoy lo volvemos a repetir, no importa ni incumbe ya el Mapa de Zonas o de Zonificación del Plan Territorial, que además de obsoleto, con la intensidad de la AITU que padecemos, sería completamente inaplicable e incontrolable,
PEEEERO... rogamos a las Autoridades Municipales que al menos se fundamenten en el Mapa de Riesgo Erosivo desarrollado durante el presente Plan Territorial que señala dónde podemos y dónde NO CONVIENE POBLAR.

Click sobre las imágenes para ver a tamaño legible
Riesgo Erosivo

Valle Central de El Hoyo

Erosión en el Paraje El Pedregoso

Paraje El Desemboke

Los conos de deyección de Tributarios Torrenciales

Breve reflexión acerca del Asambleísmo y la Democracia Representativa
En nuestras localidades, cada cuatro años elegimos gobierno. Intendente y Consejo Deliberante constituyen los departamentos ejecutivos y legislativos respectivamente que se hacen cargo de encausar las políticas territoriales bajo el dominio municipal.
Durante la pasada década hemos observado la actuación de diversidad de Asambleas Públicas, trabajando respecto a cantidad de temas. En particular en nuestro municipio, hemos transitado el esfuerzo del Consejo Consultivo de la Reserva de Usos Múltiples Lago Epuyén, que incluye a los municipios de El Hoyo, de Epuyén y a la Dirección Gral de Bosques y Parques del Chubut, y al Plan Territorial Participativo, encausado por una la Fundación Patagonia Sustentable y el respaldo de Universidades Regionales.
Considerando el hecho del voto popular a favor de una fuerza que triunfa para hacerse cargo de la gestión de gobierno en representación de la comunidad, resulta contradictorio que la vecindad persiga reunirse en Asamblea para tratar temas de competencia municipal en organizaciones fuera de los contextos elegidos por voto del pueblo, es decir el poder ejecutivo y legislativo municipal. Dichas asambleas públicas, llegado el caso tal vez puedan tomar decisiones que sean de competencia municipal, pretendiendo reemplazar al poder elegido o incidiendo sobre las decisiones que las autoridades elegidas pudieran tomar. Este condicionamiento que imponen las asambleas públicas extra contexto gubernativo puede suponer un condicionamiento que las Autoridades Municipales no estén dispuestas a tolerar, en razón de ser los referentes elegidos por votación, mientras que las Asambleas Públicas no.
Cabe agregar para desmedro del Asambleísmo local que ha actuado en los dos casos citados como ejemplo, el del Consejo Consultivo y el del Plan Territorial, no han resultado adecuados a la hora de definir Políticas de Gestión, Planificación y Control. En el primer caso resplandece la evidencia de que - salvo la contención al ingreso de embarcaciones a motor al Lago Epuyén - el esfuerzo ha resultado un completo fracaso. Desde que se comenzó a tratar el asunto de la Reserva, además de los graves hechos de violencia que conocimos respecto a una familia histórica del lago, hemos sido testigos de que año tras año, las cordilleras contenidas en la reserva se quemaran irremediablemente. Para colmo, el total abandono respecto a la limpieza de los temibles pinares a cargo de la Dir. Gral de Bosques y Parques del Chubut, ha contribuído desfavorablemente a acrecentar el combustible para tales eventos, y, no se escuchó en todos los pasados años antes ni después de los infernales incendios recientes, que no solo comenzaron dentro de la reserva sino que afectaron severamente territorios más allá de la misma.
La incompetencia del Consejo Consultivo para Gestionar y dirigir los esfuerzos a evitar la propagación de incendios ha sido absoluta, ineptitud que verificamos en los descuidadísimos pinares que se quemaron el pasado enero y en todas las forestaciones aún en pié, enfermas de sirex, profusas en intensos renovales y con un grado de descuido asombroso.
Respecto al Plan Territorial, hemos de admitir que como lo indicamos oportunamente en la carta enviada al HCD en 2010, a nuestro juicio, cuando se encaró dicho Plan, ya era tarde para ese tipo de gestión, tal como lo exhibe el Modelo de Colapso de El Hoyo, además de admitir que no resulta viable para una zona afectadas por semejante Acelerada e Incontenible Tendencia Urbanizante, pretender realizar un ordenamienteo territorial en base a una zonificación con cantidad de imprecisiones.
Como lo hemos señalado arriba y antes, la única posibilidad para ordenar el desarrollo eficientemente es a través de una Herramienta de Gestión, y, tal herramienta es un Mapa de Riesgo, a partir del cual tendremos pautas de rigor técnico fehaciente para controlar, analizar e impedir o permitir los desarrollos y minifundizaciones que la comunidad proponga y el gobierno convenga en alentar.
Finalmente y para sintetizar: un gobierno representativo democráticamente elegido difícilmente aceptará que organizaciones o asambleas extragubernativas puedan condicionarle en su gestión.
Lo descripto, constituye la principal razón
Disculpen Uds. mi esclerótica impertinencia siempre tan ingrata al frenesí inmobiliario y mercantil imperante en nuestra Comarca.
alejandro barzi - 30 junio 2012

Invito a releer las Hipótesis de Riesgo

Propuesta de Intercambio Territorial con Lago Puelo

Descripción de la propuesta realizada por Alejandro Barzi en 2007, cartógrafo del presente Plan Territorial y autor de este blog:

Realicé por primera vez esta propuesta en julio y Agosto de 2007 durante la presentación del ¨Estudio Ecogeográfico Pequeño Valle - Gran Cebolla¨ en el Centro Comunitario de El Hoyo.
Se trata de algo muy simple:
Propuesta de Intercambio Espacial entre El Hoyo y Lago Puelo

Mapa del Intercambio posible propuesto entre El Hoyo/Lago Puelo

Polígono Lila: Area Geográfica Perteneciente a la vega de Lago Puelo que abarca aproximadamente 490 hectáreas, más allá de la cúspide longitudinal del cordón Currumahuída - divisoria de las aguas que descienden al valle de Lago Puelo al Oeste y a El Hoyo al Este -.

Esta superficie está sometida a un prácticamente inútil dominio municipal de El Hoyo ya que se trata de un Espacio de pendiente intensa entre los 400 y los 900 m.s.n.m. de altitud, poblado en su base por forestaciones con pinares y en su sector superior por la asociación Ciprés-Coihue-Lenga de bosque nativo, pendientes escarpadas y areas de roquedales y pedreros. El polígono en su vértice extremo occidental más bajo, ronda los 350 m.s.n.m. con gran proximidad al poblado de Lago Puelo, alcanzando en las cumbres los 1000 m.s.n.m, en menos de 1 km. de distancia entre las citadas altitudes debido a las intensas pendientes del las laderas occidentales del mismo.

Polígono Violeta: Area pedemontana de aproximadamente 482 hectáreas limítrofe con el valle Central de El Hoyo, con pendientes fuertes y moderadas, que tributa sus aguas a dicho valle - como estribación final de la captura que realiza el área de las Golondrinas -, poblada de pinares e ideal para el desmonte ordenado, la parquización y el desarrollo de poblados., planificadamente! Dichos pinares constituyen un peligroso combustible. Zona extremo alejada del centro social de Lago Puelo y demasiado próxima a El Hoyo, lugar donde su comunidad realiza sus trámites y es atendida por los servicios públicos radicados en El Hoyo, como puede verificarse en el registro del Hospital y en el de Bomberos de dicha localidad.
Es importante aclarar que Las Golondrinas es un contexto extremo distinto y bastante distante del valle aluvial donde está radicado Lago Puelo. Entendemos según nos fuera explicado en el pasado, que al municipio de Lago Puelo se le otorgó el dominio de dicho espacio debido a un concepto de equidad areal, ya que confinado a su limitado valle aluvial final del Río Azul, esa localidad quedaba demasiado pequeña en contraste con sus vecinas. Por tal motivo le fue otorgado el dominio sobre Las Golondrinas, que, en honor a la verdad, tiene más relación geográfica, geológica, biologica y social con el valle del Hoyo, al cual tributa, que con el valle aluvial de Lago Puelo. Conste que esta petición no significa en modo alguno pretensión de dominio del total del area de las Golondrinas aunque sea tributaria de las aguas al Hoyo. No. Sino sólo la realización de un intercambio conveniente de superficies semejantes en tamaño, pero en contextos completamente distintos, uno completamente despoblado y silvestre - el polígono Lila -, y otro forestado, cultivado y poblado - el poñigono Violeta - .
En virtud de su proximidad, de su altitud no inundable y no directamente amenazada por los factores erosivos, considerando que El Hoyo NECESITA ESPACIOS SEGUROS SUFICIENTES PARA PLANIFICAR SUS POBLADOS, se ha procurado alcanzar seleccionar un área aproximada semejante en cantidad, siguiendo el contorno de los lotes catastrales de Lago Puelo vecinos al límite con El Hoyo, de modo tal que no sea necesario generar subdivisiones políticas de dominio sobre unidades parcelarias catastrales con todas las inconveniencias que ello conlleva. Se trataría entonces de convenir e intercambiar el área del Polígono Lila por el área de lotes completos incluídos en el Polígono Violeta.Superficie sugerida para realizar un intercambio con el Municipio de Lago Puelo, a cambio de la anterior, es decir el Polígono Lila.

No se realizó ninguna petición formal de mi parte al municipio de El Hoyo para que se encarara esta petición a Lago Puelo, ni realicé gestión alguna al respecto, salvo mencionar la idea durante la presentación del Estudio Ecogeográfico en 2007.
Aprovecho entonces la presente publicación para solicitar e instar a las autoridades municipales de El Hoyo a que tengan a bien impulsar la gestión de esta idea que nos va a permitir hacernos cargo de un espacio pedemontano de nuestro valle.

Ante el Desarrollo que Ocurre

Crecimiento acelerado de cantidad de pequeñas viviendas en la bajada hacia El Hoyo por la ruta 40 arribando desde el norte.

Habremos de comprender y concebir una nueva perspectiva para entender nuestra realidad territorial y re enfocar nuestras expectativas de valle con impronta campestre hacia un poblado creciente, inevitable, incontenible, hacia una sucesión de barrios crecientes sobre los bajos anegados y zonas de riesgo erosivo.
En vista de que no resulta posible sostener la perspectiva rural sobre nuestro valle consecuencia del acelerado e incontenible crecimiento de edificaciones, imagino que tendremos que comenzar a concebir otro tipo de forma de contener, otro tipo de regulaciones, ya no pretendiendo lo que resulará prácticamente imposible de aplicar.

Loteo repentinamente surgente a mediados de 2011 en el Callejón Trafián.
La sucesión de hechos consumados y el limitadísimo control que puede ejercer un municipio con severo déficit de personal idóneo capacitado para abordar y regular el desarrollo de un área tan vasta y tan llena de proyecciones individuales, induce a pensar en otros modelos, en otras posibilidades para orientar hacia un crecimiento deseable, en la medida de lo posible. - Entendemos que proponer ¨imponer un límite al desarrollo¨ resulta inadmisible en un lugar donde la mayoría está convencida de que el crecimiento es un hecho imposible de detener, y, muy difícil de orientar hacia lo deseable, especialmente considerando la creciente demanda de espacio para radicar viviendas de tantos, y particularmente de jóvenes nuevos ingresantes a la vida familiar sumada a la incontenible inmigración de un constante creciente de varias familias por mes que se radican en nuestro ejido.
A esta altura de los hechos y teniendo en cuenta que habitamos un territorio tan overo e inhomogéneo donde sería imposible encontrar un sitio igual al otro, sea por pendiente, posición cardinal, altitud, ecosistemas involucrados, insolación, influencia de los vientos y todos los detalles menores que busquemos, resulta necesario repensar la situación.
Quienes llegamos hace 35 años ansiábamos que todo quedara como estaba entonces, pues a esa tranquilidad aspirábamos. Sin embargo, no fuimos capaces de sostenerla ya que tras nosotros, como un torrente creciente e interminable, siguieron llegando familias y personas aspirando radicarse persiguiendo lo mismo, despertando progresivamente a que cuantos más llegábamos, más se alejaba la belleza paisajística, la calidad ambiental y la tranquilidad social de nuestra región que tanto nos han beneficiado hasta el presente.

Muchos de quienes llegaron hace diez años y se radicaron en el campo contribuyendo al minifundio y edificando viviendas hoy se rasgan las vestiduras por quienes llegan ahora edificando en sitios inconvenientes, que comprometen el paisaje, el ambiente y la tranquilidad y se encuentran que, como nosotros los llegados antes, avasallados por un creciente y desubicado desarrollo incontenible que conduce al hacinamiento.
Por otro lado como en la overa realidad geográfica del territorio resulta casi imposible realizar generalizaciones, pretender zonificar con precisión significaría generar mapas semejantes a la compleja piel de un leopardo, y aún así, no reflejarían la realidad perfectamente.
Por lo tanto, más que generar un ¨Código de Planeamiento basado en Zonificación¨ de un territorio donde es imposible generalizar las características de tantos ecoespacios imbricados, resultaría mucho más sensato generar un muy buen Mapa de Riesgo Geológico y determinar las zonas amenazadas y sus riesgos anteponiendo a toda propuesta de desarrollo la debida advertencia de dicho riesgos y amenazas que pueda suponer desarrollar en los sitios peligrosos.
Cada desarrollo a proponerse hemos entendido que tendrá obligatoriamente que contar con su proyecto debidamente planteado al municipio, quién frente al Mapa de Riesgo Geológico, estudiará in situ la existencia o no de limitantes concretos directos y se expedirá mediante sendo informe, dejando a total criterio del emprendedor encarar o no aquello que suponga exposición a riesgo, haciéndole firmar al locatario un documento que libre de responsabilidad al municipio de ocurrir alguna contingencia señalada como posible, liberándole de toda responsabilidad civil o penal. Así, el compromiso de cómo hacer las cosas quedará enteramente en manos del emprendedor, como las costas y responsabilidad de haber seguido o no las recomendaciones surgentes del mapa de riesgo.
Por otro lado, de aceptarse todos los loteos que se están proponiendo, sería muy sano y recomendable que nuestro municipio lograra una intensa plusvalía respecto a esos minifundios ya que las ganancias de venta de lotes de los loteos comparativamente exceden por mucho las ganancias que pueden obtenerse por la venta de parcelas mayores.

De resultas es un beneficio otorgado en base a un pedido individual que merece trasladarse a la sociedad impidiendo así que se incentive la voracidad inmobiliaria insaciable y minifundizante a la que hoy estamos totalmente expuestos por carecer de estos mecanismos, los cuales no necesariamente dependen de un Código de Ordenamiento Territorial sino de Sensatez en el Desarrollo ante riesgos y amenazas advertidas.
- rogamos que las dos últimas imágenes de esta entrada sean interpretadas como ¨ironías de una realidad posible¨, la cual confiamos que por ¨Sensatez¨, no llegue a ser probable -

NOVEDADES SURGENTES ENTRETANTO SE APRUEBA EL PLAN

Nuevos desarrollos por ¨hecho consumado¨ sin EIA ni consulta pública, resultantes de permisos previos al plan, fuera de norma respecto de las ordenanzas existentes y vigentes.
1. Aldea Rural callejón Trafián

2. Loteo en el barrio ¨La Turbera¨

3. Desarrollo de la nueva ¨Planta Depuradora¨

Texto de Ordenanza Inicial - Anexo II - Uso de los Suelos

Plan territorial: ANTEPROYECTO

(Basado en las propuestas efectuadas por los participantes de las diversas reuniones coordinadas por el Prof. Mauro Cesetti)

Anexo II Usos del suelo en las zonas AMB, RUR, POB e IND

REGIMEN DE USOS


1 – CLASIFICACION DE LOS USOS
Los usos se clasifican en función de su:
a. Naturaleza
b. Régimen de Interrelación

2- La clasificación de los usos según su naturaleza corresponde con la función propia de los mismos que es determinante del destino urbanístico de las parcelas, se clasifican en:
a. Uso Residencial
b. Uso No Residencial

3- A los efectos de la presente normativa, los usos no residenciales se clasifican, según su naturaleza, en:
a) Usos Primarios
b) Usos Secundarios
c) Usos Terciarios
d) Usos de Equipamiento para el Servicio Público
e) Usos de Equipamiento para la Infraestructura

4- La clasificación de los usos según su régimen de interrelación es consecuente con la caracterización de las diversas zonas en que se clasifica el territorio municipal, y se clasifican en:
1) Usos permitidos.
2) Usos condicionados
3) Usos prohibidos

5- Los Usos Permitidos son aquellos que cumplen con los requisitos exigidos por esta Ordenanza, tanto como con las normas particulares que rijan la actividad que se pretenda localizar, sean de competencia nacional, provincial y/o municipal. En el cuadro de usos figuran con la palabra “Sí”.

6- Los Usos Condicionados son aquellos que para ser autorizados deben ser evaluados por el CGTH. Cualquier uso que esté calificado como Condicional, requerirá contar con un dictamen favorable de la CGTH y la aprobación de los 2/3 del total de los Concejales. En el cuadro de usos figuran con la palabra “Cond.”.

7- Los usos prohibidos son aquellos no admitidos por esta normativa de forma expresa, dentro de alguna/s zona/s. En el cuadro de usos figuran con la palabra “No”.


DEFINICIONES Y CARACTERISTICAS DE LOS USOS CLASIFICADOS SEGÚN SU NATURALEZA: USO RESIDENCIAL

8- Es uso residencial es el que sirve para proporcionar a las personas el alojamiento permanente.

Se distinguen tres categorías:
1. Vivienda unifamiliar: Cuando en la unidad parcelaria se edifica una sola vivienda.
2. Vivienda multifamiliar: Cuando en cada unidad parcelaria se edifica más de una vivienda.
3. Residencia colectiva: La que está destinada al alojamiento estable de grupos que no constituyan núcleos familiares, pero que les unen vínculos de carácter religioso, social o semejantes.

DEFINICIONES Y CARACTERISTICAS DE LOS USOS CLASIFICADOS SEGÚN SU NATURALEZA: USO NO RESIDENCIAL

USO DE SERVICIO PRIMARIO

9- Los Usos Primarios son los que tienen por finalidad llevar a cabo las operaciones de manipulación, almacenaje y distribución de materias primas.

10- El uso explotación rural es el que se desarrolla en los establecimientos rurales de manera extensiva o intensiva.

11- Se entiende por establecimiento rural de explotación extensiva todo inmueble que, estando situado en la zona Rural, se destine predominantemente a la cría, mejora o engorde del ganado, al cultivo de la tierra y a la actividad forestal de cualquier tipo en grandes extensiones pudiendo tener como complementarias las actividades de granja, turísticas, o aprovechamiento semejante.

12- Se entiende por establecimiento rural de explotación intensiva todo inmueble que, estando situado en la zona Rural 1, se destine a predominantemente al cultivo de la tierra de cualquier tipo al aire libre o en invernáculos (incluyendo viveros), a la piscicultura, a la cría de animales de granja y de animales peleteros, a la avicultura y/u otras crianzas, fomento o aprovechamiento semejante en pequeñas y medianas extensiones pudiendo tener como actividades complementarias el turismo, la cría, mejora o engorde del ganado, la producción cereales, forrajeras, pasturas y otras y la explotación forestal.

13- Asimismo, se entienden como actividades complementarias de la zona Rural los haras, los centros de equitación, los pensionados caninos, los centros de adiestramientos de animales, las relacionadas con el agro-turismo.

14- El uso extractivo es el que comprende actividades de extracción de suelo y subsuelo consolidado naturalmente, destapes, desmontes, excavaciones y las tareas de movimiento de tierra o suelo en general, tales como relleno, compactación y terraplenamiento. Asimismo se incluye las actividades relacionadas con la extracción de gas, petróleo y otros y la explotación de minas y canteras.

15- Los Depósitos comprenden actividades cuyo objeto es el almacenaje, guarda, custodia, clasificación y distribución de bienes, productos y mercaderías con exclusivo suministro a mayoristas, instaladores, fabricantes, distribuidores y, en general, los almacenes sin servicio de venta directa al público. Se exceptúan los depósitos anexos a otros usos no industriales.
Según el tipo de productos permitidos para su almacenaje, los depósitos se subdividen en:

Depósitos tipo de productos a almacenar
1 2 3 4

Los tipos de productos a almacenar se especifican en el Anexo III de esta ordenanza, bajo el título: “Clasificación de Depósitos”.

16- Los locales para almacenaje complementarios a los usos no residenciales que formen parte de la misma unidad de uso no serán considerados como depósitos a los efectos de su clasificación siempre que cumplan con las siguientes especificaciones:
a) No deberán superar los trescientos (300) metros cuadrados cubiertos de superficie edificada.
b) No deberán superar el sesenta por ciento (60%) de la superficie de la unidad comercial o de servicio de la que formen parte.
c) No podrán almacenar sustancias peligrosas, tóxicas o contaminantes.

USO DE SERVICIO SECUNDARIO

17- Los Usos Secundarios son los que tienen por finalidad llevar a cabo las operaciones de producción, elaboración, manipulación de materias primas, distribución de productos elaborados.

18- Se consideran usos industriales los siguientes:
a) Establecimiento industrial es todo aquel donde se desarrolla un proceso tendiente a la conservación, reparación, o transformación en su forma, esencia, calidad o cantidad de una materia prima o material para la obtención de un producto final mediante la utilización de métodos industriales.
b) Industria Artesanal comprende actividades cuya función principal es la obtención, transformación, conservación, restauración o reparación de bienes y productos, generalmente individualizables, por procedimientos no seriados o en pequeñas series, para consumo directo de la población y en las que la intervención directa del operario o artesano adquiere especial relevancia.

19- En virtud de su grado de molestia, determinado por los factores de perturbación que originen sus procesos productivos, instalaciones y naturalezas de los elementos que se manipulen, elaboren o almacenen, los establecimientos industriales se subdividen en las siguientes clases:
a. Clase 1) : Son aquellos que, sin llegar a configurar peligro ó daño para la higiene, la salubridad ó la seguridad, por su volumen ó escala de producción, horario de funcionamiento, y proceso de elaboración ó almacenaje de materias primas, producen molestias al bienestar de la población, originados por proyecciones al exterior (olores desagradables, humos, líquidos, gases, polvos, ruidos y/o vibraciones) que requieren tratamientos especiales y generan movimientos de máquinas y/o flujos de transporte de carga.

b. Clase 2): Son establecimientos que se consideran incómodos y/o peligrosos porque su funcionamiento produce perturbaciones y/o representa un riesgo para la salubridad e higiene de la población o pudiera ocasionar daños graves a los bienes y al medio ambiente.

USO DE SERVICIO TERCIARIO

20- Es uso de servicio terciario el que tiene por finalidad la prestación de servicios al público, las empresas u organismos, tales como los servicios de alojamiento temporal, comercio de venta minorista en sus distintas formas, comercio de venta mayorista, información, administración, gestión, actividades de intermediación financiera u otras similares.

21- Desde el punto de vista urbanístico se distinguen las siguientes clases, sin perjuicio de otras clasificaciones sectoriales de carácter municipal o supramunicipal propias de las actividades comprendidas en cada uso:
a. Comercios
b. Servicios Generales

22- Comercios: Se entiende por uso Comercial el servicio terciario destinado al ejercicio de actividades relacionadas con el suministro directo de mercancías al público, mediante ventas al por menor y al por mayor.
Esta clase de uso se divide en las siguientes categorías.
a) Pequeño comercio: Cuando la actividad comercial tiene lugar en locales independientes o agrupados cuya superficie de venta, individual o del conjunto de locales agrupados, sea inferior o igual a sesenta (60) metros cuadrados en comercio alimentario y no alimentario.
b) Mediano comercio: Cuando la actividad comercial tiene lugar en locales independientes o agrupados cuya superficie de venta, individual o del conjunto de locales agrupados, esté comprendida entre valores superiores a sesenta (60) metros cuadrados y los trescientos sesenta (360) metros cuadrados en comercio alimentario y no alimentario.
c) Grandes superficies comerciales: Se entiende por grandes superficies comerciales a los establecimientos comerciales que, destinándose al comercio al por menor o mayor de cualquier clase de artículos.
Las Grandes Superficies Comerciales cumplirán con algunas de las siguientes características.
1) Que la actividad comercial se desarrolle en un local independiente, destinado a comercio alimentario y no alimentario, que supere los trescientos sesenta (360) metros cuadrados de superficie de venta.
2) Que la actividad comercial tenga lugar en establecimiento constituido por agrupación de mediano comercio o pequeño comercio que, en su conjunto alcancen una superficie de venta superior o igual a setecientos cincuenta (750) metros cuadrados.
3) Que la actividad comercial tenga lugar en establecimientos constituidos por agrupación de locales destinados a la actividad comercial que sin alcanzar los límites de superficie del inciso anterior integren al menos un local que cumpla por sí solo cualquiera de las condiciones 1 ó 2 anteriores.

23- Locales Independientes: A los efectos de las clasificaciones anteriores se entiende por locales independientes aquellos establecimientos a los que se accede directamente desde la vía pública o espacios libres, y locales agrupados, aquel conjunto de locales a los que desde aquellos se accede por espacios edificados comunes.

24- Los Servicios Generales se corresponden con las actividades cuya función es prestar servicios administrativos, técnicos, personales, financieros, de información u otros, realizados básicamente a partir del manejo y transmisión de información, bien a las empresas o a los particulares. Se excluyen los servicios prestados por los niveles municipal, provincial y nacional de la administración pública que se incluyen en el uso equipamiento.
Esta clase de uso se divide en las categorías que se describen a continuación.
1) Servicios administrativos: Son los que ofrecen un servicio personal y/o de venta y reúnen condiciones asimilables a la clase de uso comercial, como sucursales bancarias, agencias de viajes y turismo, academias de capacitación, alquiler de artículos, salones de estética, tintorerías y lavaderos de ropa o establecimientos similares.
2) Oficinas profesionales domésticas: Son los espacios para el desarrollo de actividades profesionales que el usuario ejerce en su vivienda habitual, en las condiciones reguladas en el uso residencial, encuadrables en el uso de oficina o de otros servicios terciarios de atención sanitaria a las personas. En ningún caso en las oficinas profesionales domésticas pueden desarrollarse actividades comerciales.

25- El Uso Terciario de Servicios para el Automotor se desglosa en las siguientes clases:

1) Se entiende como estaciones de servicio al automotor a los espacios debidamente acondicionados para el expendio de combustibles líquidos y/o de gas natural comprimido (GNC).
La localización de estaciones de servicio al automotor deberá cumplir las siguientes condiciones particulares:
a) La superficie mínima de parcela será de mil (1.000) metros cuadrados y su ubicación será siempre en parcelas de esquina.
b) No podrán localizarse estaciones de servicio al automotor a menos de cien (100) metros radiales de equipamientos de escuelas, culto, culturales, ni de cualquier otro uso que la Autoridad de Aplicación considere de alta concentración permanente o no permanente de personas.
c) Podrán disponer de edificios o de instalaciones destinados a la venta de bienes y servicios asociados a la actividad principal.
d) La distancia mínima de los surtidores de combustible líquido o gaseoso a las líneas divisorias de la parcela nunca será menor a los seis (6) metros.
e) Será obligatoria la aplicación de todas las normas de seguridad provinciales y/o nacionales que regulan la actividad.

2) Se entiende como playa de estacionamiento de uso público el espacio destinado a la estancia de vehículos que no se efectúa en la vía pública. Cuando se ubica en espacio edificado adquiere la condición de garaje. En ambos casos el régimen de utilización característico es el transitorio o de rotación, en el que cualquier usuario puede acceder a cualquier plaza con estancia, generalmente, de corta o media duración. Las dimensiones de los módulos y las condiciones de delimitación, serán las reguladas para los estacionamientos y garajes privados en el Capítulo anterior. En ningún caso se autorizará la localización de comercios incómodos y/o peligrosos ni la de estaciones de servicio al automotor compartiendo el espacio destinado a estacionamientos o garajes públicos.

3) Talleres Automotores: Son aquellos destinados al mantenimiento y reparación de vehículos.
A los efectos de la evaluación de su impacto, los talleres de automotores se subdividen en las siguientes clases:
a) Talleres de automotores de baja complejidad: Son establecimientos cuya superficie cubierta total no supera los cien (100) metros cuadrados destinados a actividades tales como mecánica ligera y electricidad, alineación, balanceo y suspensión, gomerías, cerrajería del automóvil, aire acondicionado y radios. Se excluyen las actividades de cambio de aceite, filtro y batería.
b) Talleres de automotores de mediana complejidad: Son establecimientos cuya superficie cubierta total es superior a los cien (100) cuadrados o establecimientos de cualquier superficie destinados a actividades tales como talleres de chapa y pintura, reparación y colocación de radiadores, de alarmas y de caños de escape. Incluye los talleres destinados a la modificación de accesorios y/o estructural para vehículos de calle y/o de competición.
c) Talleres de automotores de alta complejidad: Son establecimientos de cualquier superficie destinados a actividades de mantenimiento y reparación de camiones, maquinaria agropecuaria o de cualquier tipo de vehículos pesados.

4) Comprende Otros Servicios para el Automotor, como lavaderos de vehículos livianos, servicios de venta y cambio de lubricantes, gomería, etc. No incluye talleres de reparación general ni de chapa y pintura.

26- Talleres Domésticos: Son los talleres destinados a las actividades inocuas de uso industrial ejercidas por el usuario de su vivienda habitual o en un local que no causen incomodidades de ruido, vibraciones, temperatura, olor, emisión de residuos sólidos, etc. Se incluyen en esta categoría las actividades de reparación artesanal de artículos domésticos

USO DE EQUIPAMIENTO PARA SERVICIOS

El uso equipamiento para Servicios se desglosa en las siguientes clases:

27- Se entiende por Habitación Transitoria el establecimiento destinado a proporcionar comodidades y alojamiento temporal a las personas. Son usos de habitación transitoria las siguientes clases:
1) Alojamiento Turístico: Es el establecimiento destinado a proporcionar comodidades y alojamiento temporal a las personas. Los alojamientos turísticos se clasifican en función a su infraestructura edilicia en: hoteles, moteles, hosterías, apart-hotel, cama y desayuno (B&B), albergues turísticos y camping.
2) Hotel por Horas: Se entiende como Hotel por Horas cuando el servicio terciario se destina a proporcionar alojamiento temporal a las personas por lapsos inferiores a 24 horas y que se hallen exentos de cumplir la obligación de registrar documentos de identidad en el libro de registro de pasajeros. Los establecimientos encuadrados como Hotel por Horas deberán contar con cerco vivo que impida la visibilidad desde la vía pública con una altura mínima de dos (2) metros.
3) Cabañas: Asimismo serán comprendidos dentro de la categoría de Alojamiento Turístico a los servicios de Cabañas y a los servicios de Hospedaje Complementario. Se entiende por Cabañas a aquellas unidades en las cuales se presta al turista el servicio de alojamiento y que aisladamente o formando conjunto con otras, se encuentran generalmente ubicadas en grandes predios y presentan características de diseño arquitectónico adecuadas al medio natural.
4) Se considera como Hospedaje Complementario a aquellas instalaciones ubicadas en viviendas familiares que provean comodidades para alojamiento de turistas o viajeros ocasionales. En todos los casos, la capacidad máxima será de seis (6) plazas.


28- En la sub-zona rural 1, la prestación de los servicios de Cabañas se regirá por los siguientes parámetros:
1) El máximo de cabañas por parcela, estará dado por el siguiente coeficiente: una (1) unidad por cada cinco mil metros cuadrados (5.000 m²) de superficie disponible.
2) Las unidades de cabañas no deben construirse de manera adosadas.

29- En, la sub-zona rural 2 la prestación de los servicios de Cabañas y edificaciones turísticas se regirá por los siguientes parámetros establecidos en el artículo Nº 34 del Plan Territorial.

30- Administración Pública: Son los Servicios que corresponden a las actividades cuya función es prestar servicios administrativos, técnicos, personales, financieros, de información u otros, prestados por los niveles municipal, provincial y nacional de la administración pública.

31- Se entiende por uso Recreativo los servicios y actividades ligadas a la vida de ocio y de relación. Esta clase de uso se divide en las siguientes categorías:

1) Salas de reunión: Son establecimientos donde se desarrolla la vida de relación, acompañada, en ocasiones, de espectáculos, tales como cafés concert, pubs, discotecas, salas de fiesta y baile, clubes nocturnos y otros locales asimilables.
2) Establecimientos para consumo de bebidas y comidas: Son locales acondicionados para consumir en su interior bebidas y alimentos, como bares, restaurantes, cafeterías, casas de té y similares, sin espectáculos públicos.
3) Establecimientos para espectáculos: se incluyen en esta categoría de actividades recreativas aquellos establecimientos en los que se desarrolla la actividad de espectáculo propiamente dicho, con ámbitos diferenciados entre actor y espectador, tales como cines, teatros, auditorios, salas de conciertos o actividades similares.
4) Locales en los que se practiquen juegos de azar como casinos, bingos y salas de juego por dinero de cualquier tipo.
5) Instalaciones recreativas al aire libre: se incluyen en esta categoría los equipamientos e instalaciones para el funcionamiento de parques de diversiones, calesitas para niños, etc.

32- Actividades Sociales: son los equipamientos destinados a proveer a los ciudadanos servicios educativos, culturales, religiosos y socio-sanitarios.
Atendiendo al tipo de prestación que se realice, se distinguen las siguientes categorías de uso de equipamiento social:
a) Educativo, comprende las actividades regladas destinadas a la formación humana e intelectual de las personas, la preparación de los ciudadanos para su plena inserción en la sociedad y su capacitación para el desempeño de actividades profesionales.
b) Salud, Comprende las actividades destinadas a la prestación de servicios médicos o quirúrgicos en régimen ambulatorio o con hospitalización.
Clasificación:
1) Hospitales, Clínicas, Salas de Primeros Auxilios, Puesto sanitarios.
2) Servicios Fúnebres: Se entiende como Servicios Fúnebres aquellos usos destinados al funcionamiento de servicios de traslados funerarios, casas velatorios y servicios complementarios.
A los efectos de la evaluación de su impacto, el uso equipamiento de salud se subdivide en las siguientes clases:
a) Establecimientos sin internación de pequeña escala de hasta doscientos (200) metros cuadrados cubiertos de superficie edificada.
b) Establecimientos de mediana escala con o sin internación entre doscientos (200) metros cuadrados cubiertos hasta mil (1.000) metros cuadrados cubiertos de superficie edificada.
c) Establecimientos de alta complejidad y/o gran escala mayores a mil (1.000) metros cuadrados cubiertos de superficie edificada.

33- Actividades culturales: son aquellas destinadas a la custodia, transmisión y conservación del conocimiento, fomento y difusión de la cultura y exhibición de las artes, así como las actividades de relación social tendentes al fomento de la vida asociativa. En este uso se incluyen con carácter enunciativo los siguientes tipos: museos; salas de exposiciones; centros multifuncionales como clubes de tercera edad, sedes de asociaciones culturales y vecinales, sedes de asociaciones gremiales y políticas, centros culturales o casas de cultura y centros públicos monofuncionales como bibliotecas barriales, videotecas, fonotecas, etc.

34- Bienestar social, Comprende las actividades destinadas a promover y posibilitar el desarrollo del bienestar social de todos los ciudadanos y la información, orientación y prestación de servicios o ayudas a grupos específicos. En este uso se incluyen con carácter enunciativo los siguientes tipos:
Centros de servicios sociales para la familia e infancia, la tercera edad, las personas discapacitadas, minorías étnicas, etc.; hogares y clubes de ancianos; centros de día; centros de atención, tratamiento y rehabilitación de drogodependientes con o sin alojamiento; centros ocupacionales, etc.
Dentro de esta categoría, aquellas actividades que tengan carácter residencial, se admitirán siempre que el alojamiento quede vinculado permanentemente a la prestación de servicios sociales a sus ocupantes y tutelado por el organismo competente en materia de bienestar social. El edificio será exclusivamente destinado a esta actividad.

35- Culto, comprende las actividades destinadas a la práctica de los diferentes cultos y a proporcionar servicios de asistencia religiosa a la población, así como a la prestación de otros servicios sociales, culturales, sanitarios o educativos que estén vinculados con la actividad pastoral.

36- Establecimientos Deportivos: Comprende los equipamientos destinados a la enseñaza y práctica del ejercicio físico como actividad de recreo, ocio y educación física de los ciudadanos, el deporte de elite o alto rendimiento y la exhibición de especialidades deportivas.
En función de las características de las instalaciones, se distinguen las siguientes categorías de uso deportivo:

a) Instalaciones deportivas de utilización general por los ciudadanos: Son instalaciones elementales, como pistas polivalentes o gimnasios y polideportivos u otras instalaciones deportivas especializadas como pequeños campos de fútbol, piscinas o similares.
b) Instalaciones deportivas de utilización selectiva: Son instalaciones deportivas de carácter federativo para la formación de deportistas, el entrenamiento de alto rendimiento e instalaciones deportivas ligadas a recintos universitarios.
c) Clubes sociales.
d) Instalaciones deportivas molestas: Son instalaciones que presentan riesgos de molestias y/o peligro a causa de su extensión, afluencia masiva de público o requerir el complemento de animales, vehículos, etc. Incluye estadios con capacidad superior a los ochocientos (800) espectadores, hipódromo, kartódromo, autódromo, aeroclub, polígono de tiro, etc.

37- A los efectos de la evaluación de su impacto, las categorías de uso deportivo incluidas en los incisos a), b) y c) del Artículo anterior se subdividen en los siguientes tipos:
1) Instalaciones de practica y/o de enseñanza de actividades deportivas de escala doméstica ubicadas en parcelas de hasta trescientos (300) metros cuadrados.
2) Instalaciones deportivas y clubes sociales de pequeña escala ubicados en parcelas de hasta mil (1.000) metros cuadrados de superficie.
3) Instalaciones deportivas y clubes sociales de mediana escala ubicados en parcelas de hasta cinco mil (5.000) metros cuadrados de superficie.
4) Instalaciones deportivas y clubes sociales de gran escala ubicados en parcelas mayores de cinco mil (5.000) metros cuadrados de superficie.

38- Seguridad y protección ciudadana: Comprende las instalaciones destinadas a la salvaguarda de las personas y los bienes en todos sus aspectos: comisarías, centrales de bomberos, etc.

39- Defensa, comprende las instalaciones para el acuartelamiento de los cuerpos armados, centros de formación y academias de policía o de otros cuerpos armados y aquellos otros destinados a centros penitenciarios.

40- Mantenimiento y limpieza de la localidad, comprende las instalaciones destinadas al mantenimiento y limpieza de los espacios públicos, así como otros servicios generales para la localidad, tal como guardado de máquinas viales, depósitos de materiales y herramientas para trabajos públicos, centros de protección animal y otros servicios esenciales.

41- Abastecimiento alimentario, se refiere a las instalaciones mediante las que se proveen productos de alimentación para el abastecimiento de la población como mercados, ferias francas u otros similares.

42- Recintos feriales: centros especializados destinados fundamentalmente a la exposición temporal de bienes y productos.

43- Cementerios, comprende las instalaciones públicas y privadas mediante las que se proporciona el enterramiento de los restos humanos y servicios auxiliares como crematorios, etc.

44- Transporte: Se considera como uso de equipamiento para el transporte los espacios sobre los que se desarrollan los movimientos de las personas y los vehículos de transporte colectivo y de mercadería, así como los que permiten la permanencia de éstos estacionados o aquellos en que se producen operaciones de rotura de carga y otras labores auxiliares.
Se distinguen las siguientes clases de equipamiento para el transporte:
1) Terminales y/o intercambiadores de transporte público y privado de pasajeros (Colectivos y Microbuses Urbanos e Interurbano)
2) Instalaciones para logística del transporte
3) Instalaciones para actividades náuticas
4) Servicios de transporte privado de pasajeros

45- Estaciones Terminales: se definen como estaciones terminales y/o intercambiadores de transporte público y privado de pasajeros las áreas destinadas de forma permanente a facilitar el intercambio de pasajeros entre diversos modos de transporte y/o a la administración y estacionamiento de transportes escolares y privado de personas.

46- Se entiende por instalaciones para la logística del transporte, los destinados a concentrar y facilitar las labores de fraccionamiento y consolidación de cargas, o el estacionamiento y mantenimiento de vehículos pesados, así como las labores auxiliares para la preparación de las mercaderías, en relación al transporte y los necesarios para tales operaciones.

47- Instalaciones Náuticas: se entiende por instalaciones para actividades náuticas a los edificios e infraestructuras, como muelles y embarcaderos, destinados a la administración, guarda y movimiento de cualquier tipo de embarcaciones livianas.

48- Transporte Privado: Se entiende por servicios de transporte privado de pasajeros aquellas instalaciones destinadas al alquiler de automotores sin chofer y oficinas y terminales de taxis y remises,

49- Para el desarrollo, ampliación o reforma de los equipamientos para el transporte la Autoridad de Aplicación podrá requerir, según corresponda, la elaboración de un Plan Especial o Sectorial o de un Proyecto Urbano.

50- Sin perjuicio de lo anterior, en todos los casos se analizarán las condiciones de edificación y el régimen de los usos asociados a la actividad principal y se realizarán estudios específicos de transporte y tráfico en los que se analice el impacto de las obras o mejoras a realizar.

51- Las actividades asociadas de mantenimiento de las unidades de transporte se regularan por las normas correspondientes a los talleres de automotores y/o de estaciones de servicio según corresponda. Se considera como uso equipamiento para el transporte los espacios sobre los que se desarrollan los movimientos de las personas y los vehículos de transporte colectivo y de mercadería, así como los que permiten la permanencia de éstos estacionados o aquellos en que se producen operaciones de rotura de carga y otras labores auxiliares.

USOS DE EQUIPAMIENTO PARA INFRAESTRUCTURA

52- Se considera uso de equipamiento para la infraestructura aquellos espacios sobre los que se desarrollan las actividades destinadas a:
1) Abastecimiento, conducción y depuración de aguas.
2) Conducción, saneamiento y volcamiento de cloacas y aguas servidas.
3) Producción, transformación y conducción de energía eléctrica y gas.
4) Conducción y procesamiento de comunicaciones telefónicas y de datos.
5) Recepción y transmisión de ondas electromagnéticas para telefonía celular.
6) Recolección, tratamiento y disposición final de los residuos sólidos.
7) Producción y conducción de comunicaciones como estaciones y centrales transmisoras de radio y televisión.

53- Las actividades mencionadas en el Artículo anterior se rigen por normas específicas y requieren consideraciones especiales para su emplazamiento y localización.


USOS HABILITADOS CON ANTERIORIDAD A LA VIGENCIA DE LA PRESENTE ORDENANZA

54- Se clasifican como Usos Disconformes, a aquellos usos existentes en cada una de las zonas con anterioridad a la entrada en vigencia de la presente ordenanza, habilitados por la Municipalidad de El Hoyo u otra autoridad competente, que no pueden encuadrarse en la presente como Usos Permitidos, porque no cumplen con todas las limitaciones y requisitos establecidos por el presente Código para su localización en la zona. Dichas habilitaciones sólo podrán ser ejercidas por el titular que las gestionó, no pudiendo ser transferidas a terceros, salvo por sucesión familiar directa.

55- En los casos previstos en el Artículo anterior, los propietarios se encontrarán inhibidos de producir ampliaciones y/o reformas de cualquier tipo y/o tamaño. Toda solicitud de ampliación y/o reforma deberá ser evaluada por la Autoridad de Aplicación y el CGTH. Los criterios generales para evaluar y acceder a la petición de ampliación y/o reforma serán los siguientes:
1) Las ampliaciones y/o reformas no deberán agravar la situación del uso predominante de la zona en cuestión.
2) El proyecto de ampliación y/o reforma deberá demostrar fehacientemente que se disminuyen las molestias provocadas en el entorno.
3) En los edificios y/o parcelas con usos disconformes no se podrá sustituir la actividad existente salvo por otra comprendida entre los usos predominantes o compatibles en cada zona.
4) El Ejecutivo Comunal podrá solicitar al propietario un Estudio de Impacto Ambiental a fin de evaluar correctamente los efectos urbanísticos, ambientales y/o sobre la red viaria que causen las obras cuya aprobación se solicita.

56- No formarán parte de la categoría de Usos Disconformes, aquellas actividades clasificadas como Usos Prohibidos o que figuren en el cuadro de usos con la palabra “No”.

Texto Tentativo Inicial de Ordenanza

Plan territorial: ANTEPROYECTO

(Basado en las propuestas efectuadas por los participantes de las diversas reuniones coordinadas por el Prof. Mauro Cesetti)
Redactado por José Bondel - Presidente del HCD de El Hoyo

CAPÍTULOS DE ESTA ORDENANZA:

I) Principios rectores del Plan Territorial y zonificación (Artículos Nº 1 al 10).
II) Sobre los fraccionamientos en general (Artículos Nº 11 al 23).
III) Fraccionamientos en la zona de preservación ambiental (Artículos Nº 24 al 27).
IV) Fraccionamientos en la zona rural (Artículos Nº 28 al 36)
V) Fraccionamientos en zonas de poblados rurales ( Artículos Nº 37 al 40)
VI) Definiciones (Artículo Nº 41)
VII) Normas complementarias (Artículos Nº 42 al 56)

Total de páginas: ….

ANEXOS

I) Planos de zonificación. (Total de páginas:…)
II) Usos permitidos, condicionados y prohibidos. (Total de páginas:…)
III) Clasificación de depósitos (Total de páginas:…)
IV) Consejo de Gestión Territorial (Total de páginas:…)

Visto,
La ley de Corporaciones Municipales XVI Nº 46, y

Considerando,
Que durante las audiencias públicas y los debates originados por el proyecto de un nuevo Código de Planeamiento para El Hoyo en el año 2008, así como en las reuniones efectuadas a partir del segundo semestre del año 2009, predominó la opinión de que las zonas aptas para la producción agropecuaria deben se destinadas a ese fin, regulando además aquellas consideradas de interés turístico y sectores que merecen ser preservados, sobre la base del respeto y cuidado del ambiente, además de buscar que el poblamiento sea realizado de manera tal de lograr un estilo de vida vinculado con lo que la naturaleza nos brinda.
Que este cuerpo deliberativo coincide con esta opinión.
Que el coordinador del proyecto del Plan Territorial ha entregado al HCD la propuesta elaborada con todos aquellos que quisieron y pudieron participar en la misma.
Que se plantea una nueva zonificación que surge por la aplicación de los Principios Rectores del Plan Territorial teniendo en cuenta las condiciones objetivas de cada lugar.
Que se proponen pautas básicas sobre el uso y ocupación del suelo.
Que para lograrlo resulta necesario establecer reglas y condiciones basadas en los Principios Rectores del Plan Territorial.

POR ELLO
El HCD sanciona con fuerza de Ordenanza

El PLAN TERRITORIAL DE EL HOYO

CAPÍTULO I: Principios rectores del Plan Territorial y zonificación

Artículo Nº 1: Se establece como objetivo principal que guiará a la gestión pública municipal y al uso del suelo de los pobladores el de “asegurar/cuidar el respeto hacia la naturaleza/paisaje, los derechos de los habitantes a la dignidad, la calidad de vida y un ambiente sano, el estilo de vida rural y la viabilidad de la estructura agraria basada en pequeños productores y el disfrute del lugar de parte de los pobladores y visitantes/turistas”.

Artículo Nº 2: El objetivo principal, mencionado en el artículo anterior, implica reconocer y considerar los siguientes principios rectores en toda norma o acción pública o privada que tenga implicancias en el territorio.
a) Respetar y cuidar el ambiente, sus elementos y dinámicas.
b) Preservar los aspectos territoriales que constituyen la base de las actividades económicas locales, en particular la tierra cultivable, los atractivos turísticos y el paisaje.
c) Propiciar un poblamiento tal que preserve un estilo de vida vinculado al contacto con la naturaleza, a la actividad agro-ganadera, a la cultura rural, al disfrute del paisaje-escenario.

Artículo Nº 3: Declárase de interés público el cumplimiento en todo el ejido municipal de El Hoyo de los principios rectores del Plan Territorial.

Artículo Nº 4: El área de tierras, dependiente del departamento ejecutivo municipal (DEM) será la Autoridad de Aplicación de esta ordenanza.

Artículo Nº 5: En el ejido municipal de El Hoyo, teniendo en cuenta los principios rectores mencionados en el artículo Nº 2, se establece la siguiente zonificación:

a) Zona urbana o poblado central (CEN).
b) Zonas de preservación ambiental (AMB) con dos sub-zonas
c) Zonas rurales (RUR) con dos sub-zonas.
d) Zonas de Poblados Rurales (POB).
e) Zona Industrial (IND)
Los sectores correspondientes a cada zona, se encuentran detallados en el Anexo I de esta ordenanza. En la zona RUR, no se encuentran diferenciadas las sub-zonas, para ello se deberá proceder de acuerdo a lo establecido en el artículo Nº 33 de esta ordenanza.

Artículo Nº 6: La CEN se rige por lo establecido en la ordenanza 014/2009 o la/s que eventualmente la/s reemplacen.

Artículo Nº 7: En la AMB, se establecen dos sub-zonas:
I) AMB 1 con uso restringido, que comprende todos los faldeos que conforman el valle a partir de la cota de 400 (cuatrocientos) metros sobre el nivel del mar (m.s.n.m.)
En esta sub-zona podemos encontrar:
1) Bosques nativos y plantaciones forestales
2) Nacientes de cursos de agua
3) Áreas de reservas.

II) AMB 2 con uso de bajo impacto, que comprende los sectores que estén por debajo de la cota de 400 m.s.n.m. y que no estén en otras zonas.
Esta sub-zona comprende aquellos sectores en los que se encuentran:
1) Bosques nativos y plantaciones forestales.
2) Cursos, masas de agua y sus costas.
3) Áreas protegidas y/o de reservas.

Artículo Nº 8: En la RUR, se establecen dos sub-zonas:

I) RUR 1 con suelos aptos para la actividad agropecuaria
En esta sub-zona podemos encontrar:
1) Suelos aptos para la agricultura.
2) Otros factores naturales apropiados (agua, heliofanía, pendiente),
3) Lugares que no presentan riesgos ambientales graves (erosión, anegamiento).
II) RUR 2 con suelos poco aptos para la actividad agropecuaria, pero con valor escénico/paisajístico.

Artículo Nº 9: Los POB, comprende lugares
1) Donde ya existe alguna aglomeración de viviendas.
2) Donde haya servicios (salón comunitario, espacios públicos, comercios, servicios públicos).
3) Donde no se afecte tierra con aptitud agrícola.
4) Donde no se afecte zonas de preservación ambiental.
5) Donde no haya riesgo ambiental (derrumbes, anegamientos).
6) Donde se disponga tierra fiscal no ocupada cercana.

Artículo Nº 10: La IND, se rige por lo establecido en la ordenanza Nº…/.. o la/s que eventualmente la/s reemplacen.



CAPÍTULO II: Sobre los fraccionamientos en general

Artículo Nº 11: Se entenderá por fraccionamiento a toda subdivisión de tierras. La superficie mínima que se permitirá será la establecida para cada zona. Se aceptará hasta el 10% en menos de las medidas mínimas exigidas únicamente aplicables hasta para dos fracciones contiguas.

Artículo Nº 12: Toda propuesta de fraccionamiento obtendrá su aprobación provisoria una vez que cuente con el visto bueno de la Autoridad de Aplicación y el referendo del Honorable Concejo Deliberante (HCD) con los 2/3 de votos favorables del total de concejales, momento a partir del cual podrá proceder de acuerdo a lo establecido en el artículo Nº 18 de esta ordenanza. Esta norma es aplicable para las zonas AMB 1 y 2, POB y RUR 1 y 2, debiendo ser presentado bajo la forma de un proyecto, acompañado de su respectivo croquis de mensura, teniendo que cumplir además con los requisitos descriptos en este capítulo. La aprobación final se hará una vez cumplido lo establecido en los siguientes artículos de este Capítulo.

Artículo Nº 13: De una parcela se pueden separar fracciones para acrecentar otras colindantes, siempre que la parcela cedente quede con las dimensiones mínimas establecidas en esta norma. Se admite el englobamiento de parcelas aún cuando la parcela resultante no se ajustara a las disposiciones de esta norma.

Artículo Nº 14: Cada fracción resultante deberá tener salida independiente a la vía pública, no pudiendo resultar de dicho fraccionamiento parcelas aisladas sin acceso independiente, como así mismo no se podrá perjudicar a las propiedades linderas, para lo cual a criterio del propietario u ocupante reconocido, se deberá optar entre:
a- Cesión gratuita de tierras para calle pública.
b- Servidumbre de paso gratuita.
Dichos accesos deberán constar expresamente en el plano de mensura del fraccionamiento a aprobar.
En los cruces de calles se dejarán ochavas de 4 m de lado cuando las líneas municipales concurrentes formen un ángulo entre 135° y 50°. Cuando el ángulo sea menor de 50° los lados de la ochava serán de 8m.

Artículo Nº 15: Las calles públicas que se proyecten, para ser aprobadas deberán:
1) Respetar el trazado oficial establecido a nivel municipal, si correspondiera.
2) Favorecer una correcta conectividad con el trazado ya existente a juicio fundado de área de Obras Públicas Municipal, el que deberá dar su conformidad.
3) Asegurar el tránsito y el libre escurrimiento de aguas sin afectar parcelas existentes o creadas.
4) Los fraccionamientos con frentes a rutas nacionales o provinciales, deberán evitar la salida directa a las mismas de la totalidad de los lotes debiendo proyectar una calle lateral, la cual se regirá según reglamentación de Vialidad vigente.

Artículo Nº 16: Las dimensiones, pendientes máximas, perfiles, rasantes y pavimentos de las calles públicas, deberán cumplir con las normas específicas reglamentadas por la Dirección de Vialidad.

Artículo Nº 17: El ancho mínimo de vía pública será de 15 metros en calles. Cuando se establezcan servidumbres de paso, deberán tener un ancho mínimo de 7,50 metros (siete metros y medio).Éstas se autorizarán únicamente para el acceso de una parcela que no cuente con otra salida transitable a la vía pública.

Artículo Nº 18: Para obtener la aprobación final del proyecto de fraccionamiento el propietario u ocupante reconocido del suelo deberá proceder previamente, a su cargo, a:
a) la apertura de calles o servidumbres de paso si correspondiera, el movimiento de suelos, el enripiado, la realización de alambrados reglamentarios, la construcción de alcantarillas reglamentarias u otras soluciones de pavimentación admitidas. Correrá por cuenta de la municipalidad el mantenimiento de tales vías una vez obtenida la aprobación final del fraccionamiento, debiendo a partir de ese momento ser transferidas gratuitamente al municipio.
b) La realización del tendido para la provisión de energía eléctrica de acuerdo a la normativa vigente. Para ello deberá contar con la aprobación fehaciente del proyecto del organismo correspondiente.
c) La colocación de la cañería y accesorios necesarios para conectarse a la red de agua potable, si la hubiera.
El estado no está obligado a brindar los servicios de energía eléctrica y agua potable cuando por su prestación pueda perjudicarse o disminuirse la calidad y seguridad de los mismos al resto de la población

Artículo Nº 19: En cualquier fraccionamiento que implique la apertura de cualquier calle o camino, público o privado, la autoridad de aplicación deberá exigir un Estudio de Impacto Ambiental, realizado por profesionales habilitados en la provincia, previo a la apertura del mismo, para determinar su viabilidad o los aspectos que deberían tenerse en cuenta para ello. Tales trazas constituyen potenciales vías públicas, con posibles afectaciones topográficas y ambientales que deben ser evaluadas.

Artículo Nº 20: Siendo información pública de libre acceso los mapas de zonas anegables y/o mallinosas (incluidos en el Anexo I de esta Ordenanza), los fraccionamientos en zonas potencialmente inundables serán responsabilidad exclusiva del presentante del fraccionamiento. El municipio no extenderá certificados de no inundabilidad a particulares.

Artículo Nº 21: Los fraccionamientos por aplicación de la ley de Propiedad Horizontal solo se autorizarán en la zona urbana y en aquellos fraccionamientos preexistentes en cualquier zona, donde el área municipal de tierras no encuentre una mejor alternativa para regularizar el dominio de la tierra ante situaciones de hecho ocurridas antes de diciembre del año 2009 por aplicación de la ordenanza Nº…/2011. Para su aprobación deberán cumplir con los dispuesto en el artículo siguiente y obtener la aprobación del HCD con al menos los 2/3 de los votos favorables.

Artículo Nº 22: Todo propietario que efectué ante el municipio presentaciones de proyectos con aplicación de la ley de Propiedad Horizontal Nº 13512, deberá expresamente sujetarse a las exigencias y requerimientos que a tales fines se enuncian en a continuación:
1) Certificado de dominio e inhibición, expedido por el Registro de la Propiedad.
2) Proyectos de obras de saneamiento o hidráulicas aprobados por Entidad pertinente....................., adjuntándose comprobante correspondiente.
3) Proyecto del sistema de provisión de agua potable y evacuación de líquidos cloacales aprobado por Servicios Públicos municipales
4) Proyecto de la red de circulación y de las obras viales a realizar aprobado por la comuna.
5) Proyecto de la red de energía eléctrica domiciliaria e iluminación que será aprobado por el ente prestatario del servicio debiendo ser la instalación subterránea.
6) Planos de obra de prototipo de viviendas aprobados por la comuna y reglamento de copropiedad y administración.
7) Compromiso de forestación de la media calle perimetral a ceder si correspondiera, en el que se determinen las especies arbóreas, aprobado por la comuna.
8) Reglamento urbanístico y de edificación al cual deberán ajustarse los edificios a construir, en el que se establezcan; indicadores urbanísticos, tipos de vivienda, materiales, altura máxima de edificación, retiros y toda otra norma que se considere conveniente para la obtención de una tipología edilicia adecuada al predio, aprobado por la municipalidad.
9) Plano del proyecto urbanístico definitivo, según mensura, en el que conste: balance de superficies, F.O.S., F.O.T., número de viviendas unifamiliares o multifamiliares, firmado por los profesionales actuantes y aprobado por la municipalidad.
10) Memoria descriptiva definitiva, firmada por los profesionales actuantes, según sus incumbencias.
11) Cesión de calles perimetrales o colectoras las cuales deberán acreditarse con plano de mensura aprobado por el área de Catastro Municipal.
12) Informe de Impacto ambiental aprobado por Ministerio de Economía, Servicios y Obras Públicas o ente provincial competente.

Artículo Nº 23: Los fraccionamientos que se propongan por aplicación de la ex ley 4142 sobre loteos agreste y aldeas turísticas no se autorizarán en las zonas CEN, AMB 1, RUR 1, POB e IND, requiriendo contar para su aprobación en las demás zonas, con un informe favorable de la CGTH y una ordenanza aprobada con al menos el voto favorable de los 2/3 del total de concejales.


CAPÍTULO III: Fraccionamientos en la zona de preservación ambiental


Artículo Nº 24: En la zona AMB 1, se deben respetar los siguientes patrones en cuanto a fraccionamientos y edificaciones:
a) Superficie mínima de 100 (cien) hectáreas. Se aceptará hasta el 10% en menos de las medidas mínimas exigidas únicamente aplicables hasta para dos fracciones contiguas.
b) Lado mínimo 15 (quince) metros lineales.
c) Retiro de frente 10 (diez) metros lineales.
d) Retiro lateral mínimo, 10 (diez) metros lineales.
e) Retiro de fondo, 50 (cincuenta) metros lineales.
f) FOS (factor de ocupación del suelo): 0.04% (cuatro centésimos por ciento).
g) FOT (factor de ocupación total): 0.08% (ocho centésimos por ciento).
h) FDH (factor de densidad habitacional): Hasta cuatro unidades habitacionales cada 100 hectáreas.
i) Altura máxima: 8 (ocho) metros.
j) Cantidad de niveles: planta baja y primer piso.

Artículo Nº 25: En la zona AMB 2, se deben respetar los siguientes patrones en cuanto a fraccionamientos y edificaciones:
a) Superficie mínima de 10 (diez) hectáreas. Se aceptará hasta el 10% en menos de las medidas mínimas exigidas únicamente aplicables hasta para dos fracciones contiguas.
b) Lado mínimo 15 (quince) metros lineales.
c) Retiro de frente 10 (diez) metros lineales.
d) Retiro lateral mínimo, 10 (diez) metros lineales.
e) Retiro de fondo, 50 (cincuenta) metros lineales.
f) FOS (factor de ocupación del suelo): 0.4% (cuatro décimos por ciento).
g) FOT (factor de ocupación total): 0.8% (ocho décimos por ciento).
h) FDH (factor de densidad habitacional): Hasta cuatro unidades habitacionales cada 10 hectáreas.
i) Altura máxima: 8 (ocho) metros.
j) Cantidad de niveles: planta baja y primer piso.

Artículo Nº 26: En los fraccionamientos preexistentes en la zona AMB, de superficies menores a la mínima permitida se establecen las siguientes pautas:

a) No se autorizarán nuevas construcciones cuando las existentes a la fecha de la promulgación de esta ordenanza superen el FOS, FOT y FDH establecido para la zona. La autoridad de aplicación, en un plazo de………………….., deberá llevar un registro de la cantidad de construcciones existentes a la fecha de la promulgación de esta ordenanza, así como el FOS, FOT Y FDH en cada caso.
b) Lado mínimo 15 (quince) metros lineales.
c) Retiro de frente 10 (diez) metros lineales.
d) Retiro lateral mínimo, 10 (diez) metros lineales.
e) Retiro de fondo, 20 (veinte) metros lineales.
f) FOS (factor de ocupación del suelo): 2% (dos por ciento).
g) FOT (factor de ocupación total): 4% (cuatro por ciento).
h) FDH (factor de densidad habitacional): Una unidad habitacional cada 10 (diez) hectáreas en AMB1 y una cada 2 (dos) hectáreas en AMB 2.
i) Altura máxima: 8 (ocho) metros.
j) Cantidad de niveles: planta baja y primer piso.

Artículo Nº 27: Cuando por razones topográficas y/o técnicas propias de alguna fracción, pueda demostrarse que lo requerido en ítems: c), d) y e) de los artículos Nº 24, 25 y 26 requiere modificaciones, la persona interesada deberá solicitar y fundamentar los motivos, debiendo la Autoridad de Aplicación dictaminar al respecto, requiriendo para ser aprobadas en cada caso particular, contar con el voto favorable de los 2/3 del total de integrantes del HCD y la promulgación de la ordenanza respectiva.


CAPÍTULO IV: Fraccionamientos en la zona rural (RUR)

I) Sub-zona rural 1 (RUR 1)


Artículo Nº 28: En la Sub-zona RUR 1, cada fracción resultante deberá contener al menos 1 (una) hectárea de tierra apta para cultivo.

Artículo Nº 29: En la Sub-zona RUR 1, se deben respetar los siguientes patrones en cuanto a fraccionamientos y edificaciones:
a) Superficie mínima de 2 (dos) hectáreas. Se aceptará hasta el 10% en menos de las medidas mínimas exigidas únicamente aplicables hasta para dos fracciones contiguas.
b) Lado mínimo 15 (quince) metros lineales.
c) Retiro de frente 10 (diez) metros lineales.
d) Retiro lateral mínimo, 10 (diez) metros lineales.
e) Retiro de fondo, 10 (diez) metros lineales.
f) FOS (factor de ocupación del suelo): 1,5% (uno y medio por ciento)
g) FOT (factor de ocupación total): 3% (tres por ciento)
h) FDH (factor de densidad habitacional): Hasta cuatro unidades habitacionales cada dos hectáreas.
i) Altura máxima: 8 (ocho) metros.
j) Cantidad de niveles: planta baja y primer piso.
El FOS no incluye las superficies correspondientes a galpones destinados a guardar maquinarias rurales, forrajes y/ o albergar animales, así como tampoco invernáculos.


Artículo Nº 30: En los fraccionamientos preexistentes de superficie menor a la mínima permitida en la sub-zona RUR 1, no se autorizarán nuevas construcciones cuando las existentes a la fecha de la promulgación de esta ordenanza superen el FOS, FOT y FDH establecido para la zona. La autoridad de aplicación, en un plazo de………………….., deberá llevar un registro de la cantidad de construcciones existentes a la fecha de la promulgación de esta ordenanza, así como el FOS, FOT Y FDH en cada caso. Para el resto se establecen las siguientes pautas:

a) Cuando el fraccionamiento sea de 1.000 m² o menor:
1- Retiro de frente 5 (cinco) metros lineales.
2- Retiro lateral mínimo, 3 (tres) metros lineales
3- Retiro de fondo, 5 (cinco) metros lineales.
4- FOS (factor de ocupación del suelo): 15% (quince por ciento)
5- FOT (factor de ocupación total): 30% (treinta por ciento)
6- FDH (factor de densidad habitacional): una unidad habitacional
7- Altura máxima: 8 (ocho) metros.
8- Cantidad de niveles: planta baja y primer piso.

b) Cuando el fraccionamiento sea superior a 1.000 m² y hasta 2.500 m²:
1- Retiro de frente 10 (diez) metros lineales.
2- Retiro lateral mínimo, 5 (cinco) metros lineales
3- Retiro de fondo, 8 (ocho) metros lineales.
4- FOS (factor de ocupación del suelo): 10% (diez por ciento)
5- FOT (factor de ocupación total): 20% (veinte por ciento)
6- FDH (factor de densidad habitacional): hasta dos unidades habitacionales
7- Altura máxima: 8 (ocho) metros.
8- Cantidad de niveles: planta baja y primer piso.

c) Cuando el fraccionamiento sea superior a 2.500 m² y hasta 9.000 m²:
1- Retiro de frente 10 (diez) metros lineales.
2- Retiro lateral mínimo, 8 (ocho) metros lineales.
3- Retiro de fondo 10 (diez) metros lineales.
4- FOS (factor de ocupación del suelo): 5 (cinco por ciento)
5- FOT (factor de ocupación total): 10% (diez por ciento)
6- FDH (factor de densidad habitacional): hasta tres unidades habitacionales
7- Altura máxima: 8 (ocho) metros.
8- Cantidad de niveles: planta baja y primer piso.

e) Para fraccionamientos superiores a 9.000 m² rigen las pautas fijadas en el artículo Nº 29.

Artículo Nº 31: Cuando por razones topográficas y/o técnicas propias de alguna fracción, pueda demostrarse que lo requerido en ítems: a) 1, 2 y 3; b) 1, 2,y 3; c) 1, 2,y 3 del artículo anterior requiere modificaciones, la persona interesada deberá solicitar y fundamentar los motivos, debiendo la autoridad de aplicación dictaminar al respecto, requiriendo para ser aprobadas en cada caso particular, contar con el voto favorable de los 2/3 del total de integrantes del HCD y la promulgación de la ordenanza respectiva.

II) Sub-zona rural 2 (RUR 2)

Artículo Nº 32: En la sub-zona RUR 2, (o de Interés Paisajístico) cada fracción resultante deberá contener al menos una hectárea de tierra con poca o baja aptitud para la actividad agropecuaria.

Artículo Nº 33: Cualquier persona que considere que toda o parte de su parcela ubicada en la zona RUR (ya sea ocupante reconocido o propietario), se encuentra en la sub-zona RUR 2, podrá solicitar autorización para su reconocimiento o deslinde cuando correspondiera, a la Autoridad de Aplicación, acompañando el pedido por un informe efectuado por profesionales del INTA o del MIAG avalando la solicitud al respecto. Ésta deberá ser elevada al HCD requiriendo para su aprobación contar con los 2/3 de los votos favorables del total de concejales.

Artículo Nº 34: En la sub-zona RUR 2, se deben respetar los siguientes patrones en cuanto a fraccionamientos y edificaciones:
a) Superficie mínima de 1 (una) hectárea. Se aceptará hasta el 10% en menos de las medidas mínimas exigidas únicamente aplicables hasta para dos fracciones contiguas.
b) Lado mínimo 15 (quince) metros lineales.
c) Retiro de frente 10 (diez) metros lineales.
d) Retiro lateral mínimo, 6 (seis) metros lineales.
e) Retiro de fondo, 6 (seis) metros lineales.
f) FOSV (factor de ocupación del suelo para vivienda del propietario o encargado): 1,5% (uno y medio por ciento)
g) FOST (factor de ocupación del suelo para edificaciones destinadas al turismo): 7,5% (cinco por ciento)
h) FOTV (factor de ocupación total vivienda): 3% (tres por ciento)
i) FOTT (factor de ocupación total para edificaciones destinadas al turismo turístico): 15% (quince por ciento)
j) FDH (factor de densidad habitacional):
k) Altura máxima en vivienda y edificaciones: 8 (ocho) metros.

Artículo Nº 35: En los fraccionamientos preexistentes en la sub-zona RUR 2 de superficie menor a la mínima permitida se establecen las siguientes pautas:

a) Cuando el fraccionamiento sea de 1.000 m² o menor:
1- Retiro de frente 5 (cinco) metros lineales.
2- Retiro lateral mínimo, 3 (tres) metros lineales
3- Retiro de fondo, 5 (cinco) metros lineales.
4- FOS (factor de ocupación del suelo): 12% (doce por ciento)
5- FOT (factor de ocupación total): 24% (veinticuatro por ciento)
6- FDH (factor de densidad habitacional): una unidad habitacional
7- Altura máxima: 8 (ocho) metros.
8- Cantidad de niveles: planta baja y primer piso.

b) Cuando el fraccionamiento sea superior a 1.000 m² y hasta 2.500 m²:
1- Retiro de frente 10 (diez) metros lineales.
2- Retiro lateral mínimo, 5 (cinco) metros lineales
3- Retiro de fondo, 8 (ocho) metros lineales.
4- FOS (factor de ocupación del suelo): 8% (ocho por ciento)
5- FOT (factor de ocupación total): 16% (dieciocho por ciento)
6- FDH (factor de densidad habitacional): hasta dos unidades habitacionales
7- Altura máxima: 8 (ocho) metros.
8- Cantidad de niveles: planta baja y primer piso.

c) Cuando el fraccionamiento sea superior a 2.500 m² y hasta 6.000 m²:
1- Retiro de frente 10 (diez) metros lineales.
2- Retiro lateral mínimo, 5 (cinco) metros lineales.
3- Retiro de fondo 10 (diez) metros lineales.
4- FOS (factor de ocupación del suelo): 4 (cuatro por ciento)
5- FOT (factor de ocupación total): 8% (ocho por ciento)
6- FDH (factor de densidad habitacional): hasta tres unidades habitacionales
7- Altura máxima: 8 (ocho) metros.
8- Cantidad de niveles: planta baja y primer piso.

d) Para fraccionamientos superiores a 6.000 m² rigen las pautas fijadas en el artículo Nº 34.

Artículo Nº 36: Cuando por razones topográficas y/o técnicas propias de alguna fracción, pueda demostrarse que lo requerido en ítems: a) 1, 2 y 3; b) 1, 2,y 3; c) 1, 2,y 3 del artículo Nº 35 requiere modificaciones, así como los ítems c), d) y e) del artículo Nº 34, la persona interesada deberá solicitar y fundamentar los motivos, debiendo la autoridad de aplicación dictaminar al respecto, requiriendo para ser aprobadas en cada caso particular, contar con el voto favorable de los 2/3 del total de integrantes del HCD y la promulgación de la ordenanza respectiva.

CAPÍTULO V: Fraccionamientos en zonas de poblados rurales (POB)

Artículo Nº 37: Los POB que reconoce la corporación municipal de El Hoyo son aquellos de existencia real al momento de ser propuesta esta ordenanza y de los que pudieran eran ser reconocidos en virtud de haber sido presentados en tiempo y forma cuando el municipio se encontraba adherido a la ex ley Nº 4142. En base a lo mencionado más arriba el municipio reconoce los siguientes POB:
a) El fraccionamiento de Catarata Norte originado por subdivisiones efectuadas por los descendientes de………….Delgado y Batiuk.
b) El barrio El Sauzal, camino a El Desemboque
c) El fraccionamiento del Rincón de Lobos originado por subdivisiones efectuadas por los descendientes de……….
d) El barrio “El Mosquetal o La Mosqueta”, en Pedregoso norte.
e) Los fraccionamientos de El Pedregoso sur.
f) Los fraccionamientos propuestos en tiempo y forma basados en la adhesión que tuvo el municipio a la ex ley Nº 4142 y que manifiesten su intención de ser incorporados como un POB, quedando en este caso la obligación de proveer los servicios (agua, luz, alumbrado público), la apertura de calles y sistemas de tratamiento de efluentes a cargo del presentante. En este caso se exigirá la aprobación técnica del proyecto por el área de Obras Públicas municipal y la promulgación de una ordenanza con la conformidad de los 2/3 del total de concejales del HCD.

Artículo Nº 38: En las zonas poblados rurales se deben respetar los siguientes patrones en cuanto a fraccionamientos y edificaciones:
a) Superficie mínima 1000 m². Se aceptará hasta el 10% en menos de las medidas mínimas exigidas únicamente aplicables hasta para dos fracciones contiguas.
b) Lado mínimo 15 (quince) metros lineales.
c) Retiro de frente 4 (cuatro) metros lineales.
d) Retiro lateral mínimo, 5 (cinco) metros lineales.
e) Retiro de fondo, 10 (diez) metros lineales.
f) FOS (factor de ocupación del suelo): 15% (quince por ciento)
g) FOT (factor de ocupación total): 30% (treinta por ciento)
h) FDH (factor de densidad habitacional): dos viviendas
i) Altura máxima: 8 (ocho) metros.
j) Cantidad de niveles: planta baja y primer piso.

Artículo Nº 39: En los fraccionamientos preexistentes en las zonas poblados rurales de superficie menor a la mínima permitida se establecen las siguientes pautas:
a) Retiro de frente 5 (cinco) metros lineales para nuevas construcciones.
b) Retiro lateral mínimo, 3 (tres) metros lineales para nuevas construcciones.
c) Retiro de fondo, 5 (cinco) metros lineales para nuevas construcciones.
d) FOS (factor de ocupación del suelo): 30% (treinta por ciento)
e) FOT (factor de ocupación total): 60% (sesenta por ciento)
f) FDH (factor de densidad habitacional): una unidad habitacional
g) Altura máxima: 8 (ocho) metros.
h) Cantidad de niveles: planta baja y primer piso.

Artículo Nº 40: Cuando por razones topográficas y/o técnicas propias de alguna fracción, pueda demostrarse que lo requerido en los ítems referidos a retiros de frente, lateral y de fondo, requiera modificaciones, la persona interesada deberá solicitar y fundamentar los motivos, debiendo la autoridad de aplicación dictaminar al respecto. Para poder ser aprobadas las modificaciones para cada caso particular, se requiere el voto favorable de al menos los 2/3 del total de integrantes del HCD y la promulgación de la ordenanza respectiva.


CAPÍTULO VI: Definiciones


Artículo Nº 41: Definiciones:
a) Se denomina Retiro de Frente a la distancia fijada entre la Línea Municipal y la Línea de Fachada de Frente.
b) Línea Municipal es aquella que deslinda la parcela de la vía pública actual o la línea señalada por la Municipalidad para una futura vía pública.
c) Se denomina Retiro Lateral a la distancia fijada entre las líneas divisorias Laterales de la parcela y la línea de Fachada Lateral.
d) Se denomina Retiro de Fondo a la distancia fijada entre la Línea Divisoria de Fondo de parcela y la Línea de Fachada de Frente Interno.
j) Las parcelas encuadradas dentro del régimen de condominio deberán contar con el consentimiento escrito previo del total de los propietarios para la aprobación municipal de edificaciones secundarias.
m) Se denomina Factor de Ocupación del Suelo (FOS) a la relación entre la proyección sobre la cota media del terreno natural de las superficies cubierta y semicubiertas edificadas y la superficie total de la parcela.
n) No será computable para el FOS toda superficie conformada por voladizos, aleros o salientes menores de sesenta centímetros (0,60 metros) desde el plano límite de la edificación y los halles fríos.
ñ) Se denomina Factor de Ocupación Total (FOT) a la relación entre las superficies cubiertas y semicubiertas máximas edificadas y/o a edificar y la superficie de la parcela.
o) A los efectos del cómputo de superficie cubierta edificada, no será considerada como tal la correspondiente a:
I) Aquellas superficies, como ser: gabinetes, tanques y todo servicio común que no puedan interpretarse como local habitable.
II) Las plantas libres, entendiéndose como tal a la totalidad de la superficie ubicada en cualquier nivel, que no puedan interpretarse como locales habitable y que cuenten con dos lados abiertos como mínimo.
III) Los halles de acceso y distribución, los halles fríos, las circulaciones comunes y las escaleras
p) Se denomina Factor de Densidad Habitacional (FDH) a la relación entre una unidad habitacional y la superficie de terreno.
q) Como mínimo, el setenta y cinco por ciento (75%) de la superficie total de la cubierta deberá tener una pendiente mínima de veinte grados sexagesimales (20º).
r) Solo podrán ubicarse por encima de la altura máxima permitida: tanques de distribución de agua, antenas para uso exclusivo del inmueble, pararrayos y conductos, chimeneas, instalaciones de acondicionamiento de aire y parapetos de carga.
Los paramentos verticales envolventes de dichos volúmenes deberán ser tratados con los mismos materiales y terminaciones de las correspondientes fachadas, con las cuales deberán formar una unidad de composición arquitectónica.


CAPÍTULO VII: Normas complementarias

Artículo Nº 42: Cuando por razones fundadas, el municipio o alguna institución oficial, necesite destinar tierras con algún fin específico de interés público, como ser, puestos sanitarios, depósitos para redes de distribución de agua, plantas reguladoras de gas, espacios para Juntas Vecinales, corralones municipales, canteras o cualquier otra necesidad relacionada con el interés general, en cualquier zona del ejido municipal, podrá hacerlo sin tener en cuenta lo normado en esta ordenanza en lo que se refiere a la superficie mínima de cada zona, así como el FOS, FOT y FDH establecido. Para ello emitirá una Resolución el DEM al respecto, que deberá ser refrendada por el HCD para ser válida.

Artículo Nº 43: Toda parcela o lote colindante con ríos y/o lagos, tendrá una franja de restricción constructiva de acuerdo a lo establecido en el Código Civil con respecto a la línea de ribera. El profesional que realice la mensura correspondiente, deberá registrar esta circunstancia en las mensuras que realice. Dentro del espacio comprendido por la franja de Restricción constructiva, no se permitirá la realización de ningún tipo de construcciones, sean cubiertas, semicubiertas o descubiertas, que requieran o no aprobación municipal y aun cuando sean temporarias o provisorias, exceptuando los cercos que delimiten la propiedad, rampas para el acceso de embarcaciones y los caminos internos.

Artículo Nº 44: Todo manejo forestal, raleo, poda o cualquier otra intervención sobre la vegetación arbórea y/o arbustiva que se pretenda realizar sobre la franja de restricción constructiva debe ser aprobada por el Ente competente y deberá contar con el visado del departamento Ejecutivo Municipal.

Artículo Nº 45: Todo manejo de suelo, extracción o incorporación de material y también en los casos que sea necesario realizar movimientos de suelo para la construcción de caminos vehiculares internos, será obligatoria para cualquier particular, la presentación del proyecto en escala, presentando planos suscriptos por profesional habilitado, con curvas de nivel cada 0,50 m de los perfiles actuantes y los proyectados, un informe de impacto ambiental con ubicación e identificación de las especies arbustivas y arbóreas existentes.

Artículo Nº 46: Con el fin de evitar conflictos, en las zonas donde confluyen las zonas rurales y urbanas, los propietarios del Sector Urbanizado no tendrán derecho a reclamo alguno, por las eventuales molestias que pudieran ocasionar las actividades propias del ámbito rural siempre y cuando se respeten los siguientes aspectos:
a) La utilización de productos agroquímicos y biocidas, según la ex Ley Provincial N° 4073, deberán respetar los establecido en la ordenanza Nº…/10.
b) las instalaciones y alojamientos de animales y que no estén construidos a la fecha de promulgación de la presente ordenanza, deberán ubicarse a por los menos 80 mts. (ochenta metros) de todo lote lindero a la zona CEN, debiendo contar con tratamiento de efluentes y el manejo adecuado del estiércol y otros residuos orgánicos, de manera tal que no se transformen en focos de multiplicación de insectos y alimañas, para evitar constituirse en potenciales generadores de fuentes sépticas y generadoras de olores desagradables. En las instalaciones preexistentes el DEM deberá fijarles un plazo razonable, que no podrá exceder un año, para que se adecuen a esta disposición, debiendo reglamentar los tiempos y las sanciones correspondientes en caso de incumplimiento.
c) las colmenas deberán situarse a por lo menos 50 metros (cincuenta metros) de todo lote lindero a la zona urbana.

Artículo Nº 47: En la zona RUR, cuando existieran fraccionamientos preexistentes de superficies menores a las establecidas en esta ordenanza, deberán respetase los criterios establecidos en el artículo anterior en sus incisos a), b) y c).

Artículo Nº 48: Los depósitos, que comprenden aquellas construcciones cuyo objeto es el almacenaje, guarda, custodia, clasificación y distribución de bienes, productos y mercaderías con exclusivo suministro a mayoristas, instaladores, fabricantes, distribuidores y, en general, los almacenes sin servicio de venta directa al público, se clasifican en el siguiente artículo. Se exceptúan los depósitos anexos a otros usos no industriales.

Artículo Nº 49: Según el tipo de productos permitidos para su almacenaje, los depósitos se subdividen en:
Depósitos tipo de productos a almacenar
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Artículo Nº 50: Los tipos de productos a almacenar en los depósitos se especifican en el Anexo III – Clasificación de Depósitos.

Artículo Nº 51: Los usos permitidos o no en el área rural y sus definiciones figuran en el Anexo II de la presente ordenanza.

Artículo Nº 52: En los casos de incumplimiento o violación de la normativa establecida por esta Ordenanza, la Autoridad de Aplicación procederá de la siguiente manera:
a) Intimará fehacientemente a la/s persona/s ocupante/s o propietarias a ajustarse a lo establecido en esta ordenanza en un plazo perentorio, que no podrá superar los seis meses. Además
b) Aplicará una multa equivalente al 20% del valor de mercado del m² de construcción (fijado por la Cámara provincial correspondiente u organismo similar) sobre la superficie excedida en lo que se refiere al FOS y/o el FOT y/o el FDH establecido para la zona, en el caso de incumplir el plazo fijado por aplicación del inciso anterior.
c) Aplicará una multa equivalente al triple del impuesto a los bienes raíces o al correspondiente al uso de tierras fiscales del predio involucrado, sin ningún tipo de descuentos, al que haya incumplido cualquiera de los demás aspectos normados en esta ordenanza no mencionados en el inciso anterior.
d) Cualquier nuevo fraccionamiento que no respete el procedimiento establecido en esta ordenanza, deberá ser declarado ilegal mediante Resolución del DEM. Si se tratara de tierras fiscales se procederá de acuerdo a lo establecido en la ordenanza general respectiva. Si fueran propietarios, el fraccionamiento no será aprobado y se los intimará a retrotraer lo efectuado de inmediato, so pena del inicio de acciones judiciales al respecto y la aplicación de una multa idéntica a la dispuesta en el inciso c).

Artículo Nº 53: El DEM reglamentará lo pertinente para hacer cumplir al artículo anterior.

Artículo Nº 54: Créase el Consejo de Gestión Territorial” cuyas atribuciones y funciones se describen el Anexo IV de esta ordenanza.